还款期近 房企密集发债“补血”

房地产企业融资计划集中爆发。中原地产研究中心统计数据显示,2019年1月以来,截至1月24日,相关房地产企业公布的融资计划近60起,合计融资金额超过1500亿元,刷新近一年多来的融资月度新高。

自2016年四季度以来,为加大楼市调控力度,关闭定增、公司债收紧、海外发债受限,房地产企业融资收紧已成主旋律。但2018年下半年以来,前期任性负债集中迎来还款期,违约、借新还旧频现,房企发债“热情”再度高涨,甚至一周内就有超过二十家房企发债,更有房企一个月内发债三次。

2019开年密集发债

25日,远洋集团宣布成功发行总额为5亿美元3.25年期境外高级美元债券,票面利率为5.25%。公告称,此次募集所得款项将主要用于偿还现有债务。

24日,广州越秀金融控股集团股份有限公司公告称,已完成2019年度第一期6亿元、期限为270天的超短期融资券发行。

23日,中国恒大集团发布公告称,将增发3期合计30亿美元的优先票据,分别于2020年、2021年、2022年到期,与此前票据合并。恒大方面表示,拟动用增发票据发行所得款项主要为其现有债务进行再融资,而剩余部分则用作一般企业用途。

进入2019年1月份以来,房企发债明显密集。中原地产首席分析师张大伟表示,2019年房地产市场进入调整期的预期非常强,这种情况下,房企更关注资金链的安全,越来越多的房企抓紧窗口期加快融资,应对还债高峰期。

根据Wind最新统计数据显示,截至1月26日,2019年开年一月不足,除计划外,我国涉房企业在国内外债券市场已成功发行多达1200亿元,其中,国内债券发行110只债券,规模高达700.7亿元。相较于去年同期的35只290.9亿元,发行只数同比上涨214.3%,发行规模同比增长140.9%。海外方面,Wind数据显示,2019年以来,中资房企出海发债21单,总规模高达68.7亿美元。

国金证券研究所分析师周岳表示,2019年延续2018年对冲债券到期带来的融资缺口,为偿还即将到期债务做准备。他表示,在2018年房企发行的债券中,有募集资金用途记录的有478只,但这其中80%以上募集资金均有部分或全部用于偿还到期债务。

融资环境现回暖迹象

张大伟表示,近半月来,与2018年四季度相比,房企融资难度已经有所下降,房企海外发债利率呈下行趋势。

以恒大为例,2018年11月前后,恒大分别发行票息为11%、13%、13.5%的美元债。而此次恒大发债公告披露,三期票据分别为增发2020年到期11亿美元、利率7.0%的优先票据,2021年到期8.75亿美元、利率6.25%的优先票据,2022年到期1.025亿美元、利率8.25%的优先票据。

周岳表示,2018年底房企海外发债规模和票面利率均呈上行趋势。2018年12月,海外房企债券发行规模出现回升,共发行86.96亿美元债券,相比2017年同期增长712.75%。但部分企业发行利率高企,甚至达到10%以上,例如花样年控股于2018年12月17日和18日分别发行票面利率为12%和15%的两单海外债券,利率远高于国内存量债15花样年的6.95%。

2018年房企融资迎来利率高峰。1月初当代置业公告称,公司发行一笔2020年到期的1.5亿美元优先票据,票面利率高达15.5%,2018年12月,弘阳地产分别宣布发行2年期本金总额为1.8亿美元、2亿美元的优先票据,利率13.5%。

而进入1月后半月,房企融资利率明显下调。1月中国奥园发行年利率分别为7.95%及8.5%的7.55亿美元债券。

有市场人士表示,2018年第四季度,内地房地产企业的平均融资成本超过10%,今年1月份的发债利率普遍低于9%,显示内地房地产企业海外融资难度已经有所降低,房企的融资环境呈现回暖迹象。

行业负债率明显上调

尽管整体融资环境回暖,但也有部分企业的融资计划被叫停。1月18日,深交所公告显示,华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划处于“中止”状态,该笔ABS拟发行金额为200亿元。

除此之外,俊发集团7.9亿资产支持证券、花样年非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐集团80亿元非公开发行公司债券等多个发债申请被上交所终止。

这些融资计划被暂停的原因,多是由于房企资金的风险。穆迪相关报告便指出,2019年预计一些B评级的小型开发商将比其他开发商面临更高的再融资风险。其中,穆迪已有两次评级下调行动。其将泰禾集团股份有限公司和绿景(中国)地产投资有限公司的公司家族评级从B2下调至B3。指出上述企业未来12-18个月再融资风险加剧。

房企负债率明显上调。Wind数据显示,统计的131家房企中,2018年第三季度较2017年底负债率上调的达76家,上调占比达58%。其中,鲁商置业负债率从2017年的93.96%增至94.09%;*ST天业从2017年的82.19%增至91.49%;香江控股、光大嘉宝则分别从56%和54.91%上升至74.15%和65.07%。

喆安投资分析师刘敏表示,在行业集中度加剧的整体背景下,大型房企为进一步扩大规模,中小房企为被避免在规模战中落后而沦为被收购的对象,纷纷加大财务杠杆,多数房企净负债率超过80%的安全值。进入2019年,需要更加注意房企的资金链安全,防范融资风险。