【中证锐评】沈新凤：多难点待解 房地产税改革落地尚早

2018年市场曾热议房地产税将加快审议甚至出台，进入2019年，市场又有观点认为房地产税会在年内推出。笔者认为，从操作层面上看，年内可能加快立法，但落地以及执行依然基本没有可能性。长期来看，房地产税必然会推出，这是因为我国房地产税改革有其必要性，具体来看有扩展地方税源、调控房地产市场、优化收入分配几方面作用。尽管房地产税改革具有诸多必要性，但从立法程序、立法难点和逆周期调控几个方面考虑，笔者认为2019年推出房地产税并不具有操作性。

第一，按照已经立法通过的几个税种的立法流程经验看，税法立法从初次审议到正式施行普遍超过一年时间。

根据立法先行的原则，房地产税改革的第一步必然是房地产税立法。从已经立法的税种来看，房地产税的立法需要经过一个完整的流程，这意味着房地产税立法从送审稿到正式施行至少需要一年时间。然而房地产税牵涉众多，立法难度远非一般小税种可比，从2015年到2018年，房地产税立法连续四年止步在全国人大常委会预备审议立法项目的日程之外。

第二，房地产税立法上存在一些技术难点。首先，多数国家是在土地私有制前提下开征房产税，我国实行土地公有制，房价包含土地的价格。对此，笔者认为理论上需要经过充分研究。其次，开征房地产税需要完善的不动产登记与房价评估制度作为配套，我国不动产登记已经起步，但房价评估体系亟待完善，否则计税基数难以确定，则无从谈论开征。最后，产权归属模糊会影响此后的房产登记和评估环节，正式开征房产税时需要有新的设计。

第三，从今年经济的基本面来看，2019年也不是房地产税推出的最佳窗口期。2018年我国受去杠杆政策影响，社会融资规模、广义货币M2同比滑落至历史低位水平，民企融资难问题凸显，国内经济面临下行压力，多项经济指标回落。同时，外部环境日渐复杂严峻，人民币对美元汇率曾一度逼近7，国际经济显现颓势，外需走弱局面基本确立。

当前各项前瞻指标都反映出今年我国经济下行压力依然较大，稳定应是2019年的主要任务。今年“房住不炒”总体方向不变，房地产销售及投资均面临下行压力，如果今年刻意加快推进房地产税立法落地，可能导致价格波动加大。因此，从上述角度看，不适宜在今年推出房地产税。

（本文内容仅代表作者个人观点，不代表中证网和中国证券报立场。文章更多内容详见1月16日中国证券报观点与观察版）