85家房企去年融资1.2万亿 开发商开年密集融资输血

销售增速放缓,市场调整期还未过去,房企对资金的需求依旧不减。

据监测数据不完全统计,2018年85家典型房企融资总额为11920亿元,同比下降11.09%。另有中原地产研究中心统计数据获悉,2019年开年至今,房地产企业密集发布融资计划,总计额度高达800亿元,融资进入高峰期。

在中原地产首席分析师张大伟看来,从去年11月份开始,房企融资难度相对最为苦难的时期稍有缓和,市场上再次出现了企业债利率不足4%的融资现象。

另有分析师向《证券日报》记者表示,2018年,房地产企业销售回款艰难,加上一些企业还有债到期,原来的降杠杆计划执行不如预期,反之更希望融资输血,但由于政策限制,全年融资额度并未出现同比大幅增长的现象。

六成房企融资额增加

正如上述数据所示,2018年,85家典型房企的融资额度有所下降。

克而瑞地产研究认为,究其原因,一方面是下半年境外债政策限制的影响所致,房企境外发债大幅下跌,使得下半年融资额同比大幅下降了29.4%,而上半年房企融资总额同比增长11.1%;另一方面则是恒大去年同期引入战略投资者融资额较大,加之佳兆业发行了大量境外债券进行债务重组。若是剔除恒大以及佳兆业的影响,2018年85家典型房企的融资总额为11575亿元,同比增长0.7%,但增幅较2017年进一步下降。

克而瑞表示,从单个企业来看,2018年超过60%的房企的融资总量同比增加。其中,有45%的房企融资增幅超过50%。一方面,是因为2018年上市企业较多,正荣、美的、弘阳等企业上市之后融资有较大突破;另一方面,弱市下,中海、中粮、越秀等国企央企融资优势凸显,融资额增长也比较快。2018年融资超百亿元的企业有42家,同比增加7家,以龙头房企和快速扩张中的房企为主。但是值得注意的是,2018年未有企业融资额突破千亿元,而2017年有4家。

此外,从85家典型房企债券类融资监测的情况来看,2018年房企新增融资成本6.4%,同比2017年增加0.17个百分点。其中,境内债券的平均成本为5.75%,较2017年微涨;境外债券的平均成本为7.08%,较2017年全年上涨0.32个百分点,主要是由于2018年5月发改委以及财政部出台相关政策限制境外债用途,只能用于偿还旧债等,政策出台后,境外债券融资成本由上半年的6.09%上升下半年的8.60%。

从单个企业的融资成本来看,有86.0%的房企融资成本较2017年全年上升,且增幅超过1个百分点的房企有44%,大部分属于扩张性以及中小型房企。

“2018年,房企几乎试过了所有融资工具,但筹到的钱还是不如预期。”某房企高层向本报记者表示,虽然不少企业年初都喊出了降杠杆的口号,但实际执行的却难以如愿。

开年密集融资

无独有偶,2019年开年,开发商就开始密集抛出融资计划。中原地产研究中心统计数据显示,1月以来,房企融资数据继续大规模扩张,半个月即抛出了800亿元的融资计划。

张大伟表示,整体看,房地产企业最近几个月资金情况出现了缓解。从融资难度看,最近大部分房企融资成本平稳,虽然仍处于高位,但随着全社会资金成本的相对平稳,房地产企业融资的成本并未大幅度上涨,龙头房企的公司债融资成本一般在4%-5%之间。

对此,克而瑞认为,虽然近期房企融资出现回暖,但融资成本仍处在高位,绝大多数企业的融资成本在上升,未来一段时间预计也将持续维持高位。

未来,在政府大力推动租赁住房发展和资产证券化的背景下,资产证券化和住房租赁相关专项债券还将是企业融资的突破口。部分优势房企受益于近期的政策,可以通过发行企业债券增加现金流。此外,在表内融资收紧的情况下,房企纷纷加强了和金融机构的合作,以拓展企业的融资渠道。