法律障碍将扫除！集体经营性建设用地入市，对楼市影响有多大？

据新华社报道，土地管理法、城市房地产管理法修正案草案23日提请十三届全国人大常委会第七次会议审议，以推动农村土地制度改革依法进行。

土地管理法、城市房地产管理法修正案草案在总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验的基础上，主要在三个方面作了修改和完善。

一是缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。值得高度关注的是，修正案草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。而农民住房不再作为地上附着物补偿，而是作为专门的住房财产权给予公平合理补偿。

二是明确集体经营性建设用地入市条件及管理措施。对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用；集体经营性建设用地使用权的最高年限、登记等，参照同类用途的国有建设用地执行。

三是健全宅基地权益保障方式，完善宅基地管理制度。对人均土地少、不能保障一户一宅的地区，允许县级人民政府在尊重农村村民意愿的基础上采取措施，保障农村村民实现户有所居的权利；下放宅基地审批权，明确农村村民申请宅基地的，由乡（镇）人民政府审核批准，但涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

为了与土地管理法修改做好衔接，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍，城市房地产管理法修正案草案规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。

业内人士认为，土地管理法、城市房地产管理法修正案草案相关内容的调整，将给广大农村以及城乡结合部地区带来很大影响，是对集体土地利用探索迈出的一大步，对全国土地制度未来加速改革具有巨大的意义。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，集体用地入市多年前已有试点。早在2015年2月，北京大兴等33县（市、区）被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。

2016年1月，北京市赞比西房地产公司以8.05亿元竞得名称为“2号地小B地块”40年的土地使用权，这成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。全国其他城市也有类似尝试，但整体看，数量不多，而且全部是非住宅类经营性土地。

张大伟表示，非农建设用地，也就是集体土地的所有权、承包权、经营权三权分置是农村改革的一大步，赋予了农民和农村集体更多权益和收益。

张大伟说，此次土地管理法修正案草案修改，明确了土地属性必须是规划中明确为工业、商业等经营性用途，避免了对住宅等市场的短期冲击，主要影响的是非住宅类经营性土地。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，类似政策对于一些城中村和城边村的影响是最大的，尤其是一二线城市和部分三四线城市，类似城市供地市场将快速打开，在增加供地规模的同时，也有助于推进住房制度的进一步发展。