取消限售，楼市调控再松绑？

原标题：重磅！这个城市率先取消限售，楼市调控再松绑？为何是菏泽，楼市要升温？且看最新解读

时至年底，明年楼市调控政策走向备受关注！

由于12月召开的中央政治局会议再次未提房地产，不少业内人士预测或者建议明年楼市调控松绑，不过也有业内人士认为明年政策怎么走还要看中央经济工作会议透露的信号。

就在万众期待的中央经济工作会议召开的前一天，山东省菏泽市住建局在一个通知中取消了限售政策，被敏感的业内人士解读为打响了2018年楼市政策放松第一枪。

那么，山东省菏泽市率先松绑政策的原因是什么？明年楼市调控政策走向如何？

业内人士认为，未来调控政策有放松的可能，但放松不等于放开，调控也不会退出，“房住不炒”仍是长期定位。

先来看一下菏泽的相关政策内容：

菏泽市取消新购住房限售政策

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12月18日下午，山东省菏泽市住建局发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在对棚户区改造工作提出5点要求的同时，还提出“取消新购住房限制转让措施”、“降低市区商品房预售资金监管额度”。

通知提出，取消新购住房限制转让措施，即取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

通知还提出，降低市区商品房预售资金监管额度，对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。

对于菏泽市取消新购住房限售政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，菏泽此次取消限售政策信号意义极强，可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪，其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似，都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。

菏泽市为何率先松绑？

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2017年11月菏泽市出台政策规定，在主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即本地居民2年限售、外地居民3年限售。现在，这个规定只实施一年后就取消了。

对于菏泽市调控松绑的原因，严跃进认为，菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。从11月份《全国百城库存报告》可以看出，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。这意味着，三四线城市过去库存消化速度比较快，而现在因为包括棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出，近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹。

据悉，由于菏泽市棚改进程在2016、2017连续两年高歌猛进，棚改规模在全国设区市中蝉联榜首。2017年菏泽市城区共成交住宅等10类用地110宗，成交面积共计801.2万平方米，同比大涨186.4%；全年不同类型土地出让收入219.7亿元。其中，住宅用地累计收入210.5亿元，同比大涨739.8%。中国指数研究院的数据显示，2018年上半年菏泽市土地成交金额177亿元，位居全国300城土地成交收入排行榜第28位。

近两年如此大幅增长的土地成交量，也意味着未来将形成大量的住宅供应，去化压力可想而知。

图为2007年-2017年菏泽市城区住宅用地成交面积

图为2007年-2017年菏泽市城区住宅用地成交金额

（图片来源于网络）

楼市松绑信号？明年调控政策走向如何

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菏泽市率先政策松绑有何信号意义？

严跃进认为，菏泽取消限售政策说明了两点政策动向，一是因地制宜依然是当前政策制定的出发点，各地可以根据具体情况进行政策调整；二是政策取消也会循序渐进，会从类似限售政策等取消开始，而包括限购等政策，可能后续还会相对谨慎。

“在当前市场基本面下，预计菏泽市的政策会带来很强的示范效应，在因城施策的政策框架下，预计后续类似政策放松的城市还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。此类政策对于市场交易的影响还是存在的，对于当前下行的楼市来说有托底效应，至少楼市看空的情绪会进一步减少。”严跃进说。

实际上，今年年初也有兰州等地对楼市调控政策做出调整，当时也引起广泛关注，被过分敏感的人解读为调控放松的信号。不过，2天后，兰州市又发文强调，此次政策调整不是放松调控，而是落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。因此，兰州的政策调整并没有被更多城市效仿。

对于明年的楼市调控政策走向，有多位业内人士预测，楼市调控或非2019年政策重心，未来调控政策有放松的可能，但是“房住不炒”的主基调不会发生大的变化。其中可能调整的政策包括房贷利率持续下调、适当降低房贷首付比例、房企再融资开闸、限价将无必要存在、限购将在部分城市松绑等等。

某10强房企高管认为，政策松是大势趋向，“五限”放松预调微调，预计限购政策将出现普遍性放松，但不会是取消限购；过去的限售不会明文取消，但新的成交不会再限售了；更多城市的房贷利率下调，首置和改善自住客户的首付比例将出现不同程度地下调；适度放松限价、提高备案价格，逐步恢复市场价格信号。他认为，地方政府适度放松调控，将助推市场回温。

不过，上述高管强调，回温不等于回暖，放松不等于放开，调控也不会退出，“房住不炒”仍是长期定位。

中国指数研究院也认为，当前房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定的概率较大，很难出现轻易转向。