借力税制设计 确保“房住不炒”

近日，有关房产税的话题再次受到关注。国税总局日前在对政协提案的答复中表示，将统筹研究房地产交易环节与保有环节税收政策。同时，作为房地产税征收的基础设施，不动产统一登记也取得显著进展，自然资源部自然资源确权登记局局长冷宏志透露，要不断巩固和提升不动产统一登记成果，抓紧启动《不动产登记法》立法。笔者认为，在主要城市实现住房信息联网的基础上，不动产登记基本完成并且抓紧启动相关立法，意味着房地产税“落地”的基础条件已趋于成熟。

近期，无论是个税提高起征点、增加抵扣项，还是增值税税率下降，改革突破的决心很大。房地产税“落地”后，城镇居民税收负担有多大？首先要看税种的定位。税收两个最基本功能是组织财政收入和调节收入差距。在今年全国“两会”上，有关部门负责人指出，房地产税主要是调节居民收入分配，特别是个人财富集聚，以促进社会公平。同时，筹集财政收入，满足公共服务需求。也即房产税首先是调节税，然后才是收入税。

据数据统计显示，当前房产占我国家庭资产的65%-70%，比美国高出2倍，房产增值收入占我国家庭财产增值90%以上份额。国际上普遍存在的调节个人收入差距的工具，包括个人所得税、资本利得税、遗产税、不动产税等在我国仍有待完善。

因此，以房产税来调节收入是应有之义。近期的个税新政、房地产税立法，抑或是未来遗产税征收等，体现的都是调节收入差距的思路。既然房地产税定位于调节税，对居民家庭首套房或一定面积实施免征，将是大概率事件。在美国、德国等发达国家，首套房、低收入者、孤寡人群都会有很大程度减免。那么，对第二套及以上住房征收，税率该定多少？在一线城市，80平米住宅一年租金约8万元，净回报约为6万元，按资本化率4%计算，房子评估值大概为150万元，但市场价大约500万元左右。以目前上海、重庆试点的约0.5%的税率来计算，按照150万元税基，一年家庭要缴纳的房地产税大约7500元；若按照500万的税基计算则是25000元。

据笔者测算，2017年深圳和上海人均可支配收入分别是5.3万元和5.9万元。以户均3人计算，7500元和25000元的房产税年缴纳额，分别占一线城市家庭的6%左右和22.5%。二线和部分三四线城市相比一线城市，租金减半，居民收入减少40%，评估值和市值也大约减半，结果与一线城市差不多。再参照一下国外经验。美国、日本等社会保障覆盖质量高的国家，在确定房产税实际税基时，一般在房屋市值基础上进行调整，还限制税率和用途。美国房产税主要用于地方公共开支，同时具有透明的支出披露体系，每个业主在年末亦会收到纳税单，其中就包括上一年度所缴纳的房产税的支出用途。

美国房产税支出通常有三大类：一是学区教育；二是消防、警务、残疾人援助、老年人服务、地区道路桥梁建设维护等公共基础设施和服务；三是地方政府的日常开支。其中用于地方公立学校的学区教育费用占据了房产税支出的绝大部分比重，约占全部税收一半。比如新泽西州的李堡市，2015年财政年度征收房产税约为6300多万美元，其中代学区征收的近3200万美元，占比超过50%。此外，美国采取“以需定收”确定房产税税率，即年度公共支出预算倒推要征多少税以及税率。因此，公共服务支出稳定的情况下，房价涨了还要降低税率，确保评估的税基乘以税率得到的税负，不超过居民家庭收入的3%-4%。由上可知，即便按照0.5%的税率算，我国房产税占收入的比重仍会超过美国房产税占家庭收入的比例。

因此，对首套房实行一定面积减免或低税率，应是一二线重点城市房产税征收的主要思路。在鼓励百姓获得财产性收益的政策方针下，考虑到房产税影响群体范围广，需要平稳实施，预计大多数中低收入家庭不会受到房产税冲击。也就是说，严格遵循“房住不炒”，量力而行地改善住房需求，绝不会受到房产税较大的影响。另外，税收环节设置存在的问题，也影响到了百姓置业。当前楼市进入存量时代，热点城市二手房交易超过新房，但二手房交易成本很高，税费大概占到交易总价的6%-10%，不利于存量房利用。近期，热点一二线城市新房热销，与二手房交易成本高有关。

管理部门提出要统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策。笔者认为，如果能将交易环节的税负降下来，而腾挪到保有环节，并启动低税负缴纳原则，则能降低住房交易的“门槛成本”、促进合理住房需求。更重要的是，将交易环节的成本延后至持有环节，能够通过税制设计（税率、免征政策等），引导市场预期、遏制投机炒作、夯实“房住不炒”。

最后，从美国经验来看，房产税征收与房价涨跌并无直接关系。相反，直接从个人的腰包里掏钱，税负“痛感”直观，纳税人会监督房产税是否用到片区或社区服务上。若街道或社区治安、教育、医疗、道路等都会因为房产税而改善，区域内的房价反而会稳定和上涨，这个逻辑与小区物业管理费类似。