明年房地产料更突出精准精细调控

投资增速或继续放缓 因城施策调控将延续

多位专家表示，明年房地产投资增速将继续放缓，同时房地产调控政策将延续“因城施策”态势，虽然可能会进行边际上的调整，但并不意味着房价会大幅上涨，精准、精细调控将更为突出。

土地购置或明显降温

华融证券首席经济学家伍戈预计，2019年房地产投资的增速会低于2018年，初步预判在5%-7%之间。

伍戈指出，从目前来看，行政性的限贷、限购依旧没有放松，但房贷利率已触顶，甚至可能已经边际下滑。同时，随着未来棚改力度的进一步减弱、棚改货币化刺激的进一步减少，2019年房地产全国的库存应该是被动积累的。

“这将会对房地产商购地行为产生一些影响，从而使得土地购置出现明显降温。”伍戈认为，与此同时，随着房贷利率受银行间市场传导的一些边际上的转向，房地产投资会有下降趋势，特别是在2019年一季度。

根据国家统计局公布的最新数据，1-10月，全国房地产开发投资完成额达9.93万亿元，同比增速为9.7%，增速比1-9月回落0.2个百分点；其中住宅开发投资完成额达7.03万亿元，同比增速为13.7%，增速回落0.3个百分点。东莞证券分析师何敏仪表示，房地产开发投资增速二季度以来小幅回落，但仍维持在近年高位，并且明显高于固定资产投资增速。在当前楼市销售有所转弱的情况下，明年一季度开发投资增速有望延续下降趋势。

因城施策将延续

长江证券宏观首席分析师赵伟认为，明年房地产投资跟以前的逻辑将不一样，较难出现整体的放松，很有可能出现的是因城施策背景下，部分城市可能会有微调。

伍戈预计，明年的房地产调控政策可能会进行边际上的调整，但并不意味着房价会大幅度上涨。在房地产供给端可能有更多的放松措施，但需求端短期内依然会受到很多掣肘。“有理由相信房地产投资的相对下行速度会得到控制，房价也不会明显起来，这可能是比较合意的政策结果。”

东北证券分析师高建表示，2019年房地产调控政策将保持“因城施策”的方针，以“稳”为核心，稳房价、稳地价、稳预期，“房住不炒”。明年年中，部分调控效果较好的城市或将逐步去“行政化”的调控手段，鼓励支持刚需购房，防范出现新的库存风险。

何敏仪指出，过去政府对于房地产市场始终处于“收紧—调控—放松—刺激—收紧”的周期循环中。当前地方财政依赖土地出让金、房地产行业对GDP增长及金融体系稳定仍有重要的影响。预计明年上半年行业政策面会延续平稳、平静状态，精准、精细调控将更为突出，政策边际效应减弱，超预期调控的可能性较低。