齐心：减收压力大 多地料加快土地政策创新

11月，北京市土地供应节奏明显加快。26日，北京市集中推出13宗土地，其中住宅用地12宗。截至11月26日，北京市共推出71宗土地，其中11月推出18宗，占比超过25%；共推出住宅用地54宗，其中11月推出16宗，占比近30%。在减量发展背景下，北京市加快土地供应节奏，明显超出市场预期。从部分城市近期土地供应计划看，广州、南京等城市也在加快土地供应速度。接近年底，地方政府加快土地供应，一方面是为了推进土地供应计划，更重要的是为了缓解土地市场降温对地方财政带来的减收压力。

年初以来，全国土地市场出现降温，溢价率整体走低，流拍数量显著增多。土地市场降温，让地方政府财政减收压力进一步加大。展望2019年，房地产企业拿地能力和意愿较弱，土地市场将持续调整，政府性基金收入增长将持续承压。在财政收支压力下，预计2019年，地方政府将继续调整土地供应节奏，加大土地政策创新，提高土地融资能力，增加土地和相关税收收入。

从多数城市五年土地供应计划和住宅用地三年滚动供应计划看，只要地方政府控制好节奏，完成供应计划，2019年实现土地供应增长有一定空间。但受制于土地市场持续调整，土地溢价回落、土地流拍等情况仍将出现。为此，预计地方政府将加大土地政策创新，通过加大总量供应、优化增量、挖掘存量等方式提高土地融资能力。

一是地方政府将探索创新土地供应模式。一方面，探索增加土地供应前置条件，将产业准入、企业上缴税收能力等作为出让条件。另一方面，继续推动土地综合利用开发。

二是推动城市更新挖掘存量土地价值。我国大中城市（包括一二线城市和部分三线城市）经过30多年高速发展建设，中心城区或是主城区均面临新增建设用地紧张，繁华商务区、高档社区和破旧民居、破败工业大院共生共存的时代特征。推动城市更新，盘活存量土地已经成为共识。

一方面，探索尝试通过补交地价款的方式，实现工业用地性质转换，降低工业用地比例，以盘活低效工业用地，促进产业腾笼换鸟。针对存量更新改造项目，探索分期缴纳地价款，降低企业拿地压力等政策。另一方面，加大对闲置土地的清理整顿，按照闲置土地处置办法依法收回土地使用权，或是对闲置土地进行二次规划调整，对新增规模增收土地出让金。

三是完善集体经营性建设用地建设租赁住房等政策。随着农村土地确权工作全面完成，农村土地征收、集体经营性建设用地入市以及农村宅基地改革制度试点工作结束，新一轮土地改革将拉开序幕。集体经营性建设用地建设租赁住房还有两年试点期，完善集体租赁住房建设和运营机制，发挥集体经营性建设用地对新增国有建设用地规模不足的补充作用，将成为试点城市地方政府的关注重点。