郭毅：北京一日揽金超300亿 房企为何疯狂抢地

26日，北京出让12宗经营性用地，创下单日成交地块数量新记录。值得一提的是，除顺义区北小营镇在挂牌阶段因无人报名临时摘牌停止出让外，12宗地块均顺利出让。12宗地块中仅1宗商业用地，其余11宗地块中有2宗为共有产权住房用地，剩余9宗商品住宅用地均为“限竞房”地块。

此次北京市将地块的产品性质修改为“限竞房”再次推出，限售价格由此前的43000元/平方米提高至均价67702元/平方米，最高不超过71087元/平方米，而起始楼面价仅由31000元/平方米提高至35000元/平方米，为房企预留了一定利润空间。且相比共有产权，“限竞房”虽然售价大幅提升，但对购房者资质要求较为宽松，产品局限性更小，且产品和定价与四环的城市地段更为匹配，因此市场定位相对清晰，去化压力较小，加之利润合理，因此得以顺利出让。

五至六环位置共推出三宗地块，顺义后沙峪、昌平北七家、房山良乡各一宗。六环外位置共四宗，除密云新城一宗微型地块，延庆新城一宗冬奥地块外，大兴采育两宗低密用地获得房企的竞相争抢。为此，住总以势在必得之姿抢得其中一宗，另一宗被城建拿下，住总摘得的01-0128A地块达到溢价上限，以2%自持的代价竞得，显示出房企拼抢优质地块的积极性。

北京在年末集中推地，并特别实施了“共有保证金”的出让新规，主要出于以下目的：一是加快供地计划完成。今年北京计划供应住宅用地1000公顷，其中商品住宅650公顷（含单列共有产权住房用地200公顷），截至目前，实际供应的商品住宅用地仅224.69公顷，供地计划完成率为35%。为最大限度完成当年供地计划，年末集中推地已成惯例。

二是减少土地流拍流标，稳定市场预期。自去年开始，北京已有11宗地块流拍流标，显示在调控高压背景下，房企背负着巨大的库存去化压力，同时面临融资难度加大，财务成本提升的难题，资金流入的两条通路均被堵塞，导致再投资拿地的意愿降至谷底。

北京及时对供地做出调整，拿出地段条件优越的优质地块，同时适当减少地块配建，地块开发难度减小、市场前景乐观，因此重新调动起房企积极性。

“共有保证金”的出让新规同样出于这一诉求，不仅在一定程度上缓解了房企的现金流压力，同时可实现不同资质地块的打包出让，堪称“神来之笔”。房企一反去年底的消极心态，积极应对，从另一个层面反映出市场趋势变化：

一是信心企稳。房企信心的复苏源自货币信贷政策和房地产调控政策出现同步宽松迹象。全国多个一二线城市房贷利率出现下调，企业融资渠道的打通、财务成本的降低可以预期，加大投资成为必然。随着城市化进程的有序推进，有利于购房需求的稳定释放。房企对后市重燃信心，因此现阶段重金加码。

二是房企分化。虽然12宗地块均顺利出让，但从拿地房企来看，出现明显分化局面。全国TOP10房企中，碧桂园、恒大重回三四线市场，融创、保利、中海、龙湖、绿地缺席此次土地盛宴，华润以联合体方式参与白盆窑地块、万科参与北七家地块，最终颗粒无收。而与TOP10房企冷对北京土拍不同的是，揆违北京已久的富力、佳兆业回归，华发、新城现身土地二级市场，抄底北京地块的意图显露无疑。

房企分化局面的出现，源自TOP10房企去年在土地市场斩获颇丰，但同时背负了沉重的库存压力。今年市场转冷，让中小房企赢得了难能可贵的布局北京房地产市场的机会。从长远来看，北京房地产市场的需求依然坚实，抓住有利时机，进军核心城市，有利于在市场逐渐见顶的时期赢得更大的成长机会。