尽管投资增速整体回落，销售热度降温，但在A股市场上，地产股仍是当之无愧的“香饽饽”。Wind数据显示，截至昨日收盘，5个交易日来申万房地产指数累计上涨5.03%，居行业板块第一。20个交易日来，房地产指数上涨16.19%，仅次于综合板块；市北高新、张江高科股价翻倍，区间涨幅分别达到239.16%、102.46%。
市场人士认为，目前居民加杠杆已经趋于饱和，但房地产市场规模依然很大，而且定价体系坚实，资产包的流动性及估值弹性更大，地产行业洗牌后估值压制否极泰来，看好地产板块的估值抬升行情。
龙头股机会明显
昨日，沪深股指窄幅震荡，地产股依然受到投资者偏爱，单日涨幅达到1.09%，仅次于医药生物位居行业第二，华夏幸福、城投控股、华业资本、深物业A涨幅均在3.5%以上。
对此，分析认为，近期房地产板块表现强势，主要由于稳增长压力下市场对调控政策或边际松动的预期有所升温，加之地产板块估值较低，顺势跟随A股大势走出一轮强劲反弹行情。
不过，统计局公布数据显示，2018年1-10月份，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资70370亿元，增长13.7%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。
此外，统计局公布销售投资数据，销售持续下行，房地产销售面积处于阶段性顶部。1-10月销售面积13.31亿方，同比增长2.2%，增速进一步回落0.7个百分点。单月持续负增长，10月单月商品房销售面积1.38亿方，同比下降3.1%（9月为下降3.6%）。
在此背景下，有市场人士指出，无论之后地产调控是否放松，板块的内部分化都难以避免，经济和政策环境可能都更利好龙头企业，优势地产龙头股的投资机会将更明显。
资料还显示，多家房企公布今年10月份的销售数据及拿地情况。销售方面，多数龙头房企延续了今年以来的高增长趋势。
中期有望平稳过渡
可以预见的是，房地产投资仍受前期拿地费用的支撑，同时施工面积同比增速持续提升或带动建安投资小幅反弹，近期多数房企拿地趋于谨慎，随着前期拿地费用对投资的支撑作用回落，预计未来房地产投资增速较当前仍会小幅下行。
并且，房地产行业在2016-2017年发生大面积价值重估之后，居民加杠杆已经趋于饱和，2018年7月底政治局会议明确提出“遏制房价上涨”，房地产赚钱效应将逐步萎缩，购房预期受到长效机制影响加大、部分房企将遭遇融资、回款和还债的三重压力。
但是，西南证券分析认为，房地产市场规模依然很大，而且定价体系坚实，资产包的流动性及估值弹性更大，行业存在结构性的风险和机会。预计2019年上半年能看到行业基本面下行、下半年看到资源整合和政策宽松，地产行业洗牌后估值压制否极泰来。看好之后地产板块的估值抬升行情。
中信证券也认为，限购、限贷、限价、限售等政策，到四季度之后进入空档期，变动不再频繁。同时，按揭定价已较之基准利率存在较大幅度上浮，相信按揭利率顶部已经到来。即使不考虑2019年存在降息可能，未来银行对于个贷的投放也可能趋于积极。政策有望和下行的基本面在2019年二季度后形成有效对冲，在中长期实现行业平稳健康发展。
该机构建议，紧密留意政策的边际变化，在重要的产业调控空档期积极布局蓝筹地产股，享受资金成本尤其是个贷资金成本对预期的推动力量。维持地产板块“强于大市”投资评级。
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