香港楼市跌势已现

今年上半年,香港房地产市场仍保持较强增长态势。截至7月底,楼价连涨27个月,仅上半年的涨幅就达到13%。但8月以来,香港楼市寒意渐浓。由于美国持续加息导致全球流动性趋紧,香港十余年的低利率环境终结等因素,香港房价已现下跌趋势。

数据显示,2003年以来翻了超过两倍的香港二手房价格自9月初以来下跌约2%;10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元,降至16个月最低水平;10月新屋交易数量仅为1130宗,为9月的一半左右。不仅数据方面出现了明显的降幅,香港蓝筹盘和豪宅近期纷纷爆出高达2成、3成的成交价跌幅。中原地产报告显示,截至10月初,被视为“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑”之一的嘉湖山庄房价已下跌15%。近日,嘉湖山庄出现实际成交价降幅超过22%的实例。同时,豪宅卖家亏本甩卖的现象开始出现,近日沙田区有豪宅降价30%售出。此外,香港土地市场出现罕见的“准地王”流拍;居住了香港近一半人口的新界东和新界西数家楼盘单月降价超10%;年初到10月底,香港新房交易中已发生36起个人买家违约案例,而2007年全年仅有9起。这些现象预示楼市拐点正在降临。

过去十年,香港楼市持续走强。随着年内美国的两次加息,香港银行业也开始上调存贷款利率。今年9月,香港金管局再度跟随美联储加息,上调贴现窗基本利率25个基点至2.50%。此后,香港四大行——汇丰银行、恒生银行、中银香港及渣打银行齐齐上调港元最优惠贷款利率,此举为2006年以来的首次,意味着香港超低息环境的终结,也直接导致房地产抵押借贷成本上升,置业人士的供楼负担将会加重,给香港楼市带来压力。

在可预见的未来,美联储将继续推行货币政策正常化,持续加息收缩过去十余年释放的流动性,香港大概率将跟随美联储进一步升息。这意味着香港楼市面临的压力将加大。自香港银行业进入加息通道之后,多家机构表示看空香港楼市未来走势。此外,由于香港的加息通道刚刚开启,因此预期对楼市的影响或在2019年才会真正体现出来。