“面对这种状况，我已经做了很多准备，包括考了很多证书，一旦公司有什么变化，要做好随时辞职的准备。”一位房企中层在谈到今年下半年以来的房企高管离职潮时对中国证券报记者这样表示。而刚刚过去的一周，便有融信中国、正荣地产、旭辉集团、俊发集团在内的四家房企发生高管离职。
业内人士指出，房企高管离职潮背后，折射的是国内房地产市场拐点已至，房企在销售压力之下走马换将的一种无奈。近年来，虽然各大房企纷纷加大转型力度，努力提升非房地产业务的收入占比。但是，面临突如而至的行业下行，在“远水解不了近渴”的情况下，战略收缩、开源节流成为很多房企的当务之急。
上演高管离职潮
最近一周，各大房企上演高管离职潮：11月12日，融信中国执行总裁吴剑确认离职；11月13日，正荣地产财务总监、联席公司秘书谈铭恒辞任；11月14日，旭辉集团宣布集团副总裁兼北京区域事业部总裁孔鹏离职；11月15日，俊发集团发布人事公告，称因长期在异地工作，不能兼顾家庭，张海民申请辞去总裁职务……
房企高管离职本属正常，特别是在前几年行业上行时期，各大房企通过高薪挖角以求快速扩张从而造成的高管跳槽非常常见。不过，在眼下国内房地长行业“凛冬将至”，又到年关保增长的关键阶段，房企高管集中出走折射出的却是行业下行背景下增长乏力，房企被迫走马换将的一种无奈。
“过去几年房企销售连创新高，很多房企动辄创出50%的高增长，一些房企甚至翻倍增长。但现在看来，2018年的销售额，包括2019年的销售预期，会较前几年有一个非常大的变化。在这种背景下，一旦销售进度离全年的销售目标有非常大的差距，职业经理人的变动也会非常大。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。
比如，孔鹏离职的背后，是旭辉北京区域销售额据称目前已完成70亿元，但离全年300亿元的目标相去甚远；而今年8月行政总裁曹舟南离职的绿城中国，前10月总合同销售金额约1154亿元，达标率仅为64.1%；今年销售目标为2000亿元，而上半年销售额完成率不足一半的泰禾集团在下半年同样经历了人事动荡。
“销售额是最直观的一个指标，除此之外房企内部还有各种各样的指标，比如土地储备如何，一级开发如何，二级开发如何，融资做得怎么样……这些都是考核职业经理人的具体指标，而行业下行的影响是综合的，有可能销售额达标了，但是融资指标没有完成，同样会造成高管的被迫离职。”某中小房企高管对中国证券报记者表示。
对此，易居房地产研究院总监严跃进告诉中国证券报记者，“国内房地产行业的降温未来一段时间预计不会结束，房企高管的动荡预计也会持续下去。”
房地产拐点已至
2012年，当万科表示房地产进入“白银时代”的时候，大多数人还认为这是杞人忧天。而当今年9月万科董事局主席郁亮表示房地产“转折实实在在到来了”，并打出“活下去”的口号时，没有人再认为这是危言耸听。
“国内房地产市场拐点已至，这已经成为全行业共识了，只是大家没有想到拐点会来得这么快。比如我们公司，前几年的时候扩张非常迅猛，在招拍挂市场上依靠杠杆资金无差别拿地，地块性质、所处位置可以说是一概不管。但今年行业突然下行，压力马上就来了。”上述中小房企高管告诉中国证券报记者。
拐点的到来，在近日国家统计局发布的1-10月全国房地产开发投资和销售数据中已经显露端倪。其中，10月销售面积在低基数下依然同比下跌3.1%，延续了9月同比下跌3.6%的负增长态势，“金九银十”彻底失色。同时，投资和新开工增速也显著回落，10月房地产开发投资额同比增速较9月下降1.2百分点至7.7%。
“拐点”二字，也意味着国内房地产市场的下行，并不是短期波动，而很可能成为长期趋势。日前，各大券商在预测2019年楼市的时候，悲观的论调充斥在字里行间。
其中，华泰证券认为，居民加杠杆后继乏力，预计2019年商品房销售面积同比减少5.4%。受销售下行影响，房企资金链将进一步紧张，拿地力度将逐渐衰减，叠加提前缴清土地款造成的2018年高基数，预计土地购置费将下滑10%。新开工增速呈现前高后低的局面，预计全年增长4.9%。总体来看，预计2019年开发投资增速为0.9%。
中金公司的预测则更为悲观。其认为，目前房地产市场不论从大周期还是小周期而言均刚刚跨过顶部，进入下行阶段。2019年全国商品房销售大概率将出现五年来首次同比下跌，面积和金额跌幅预计均在10%左右。基本面加速下滑将导致明年房地产开发投资和新开工面积同比增速显著转负，跌幅预计分别达到5%和10%。
转型“远水难解近渴”
对于国内房地产市场拐点的到来，各大房企早有准备。
今年以来，各大房企掀起了更名潮：1月，朗诗地产更名为“朗诗集团”；3月，时代地产更名为“时代中国”；5月，中航地产更名为“中航善达”；7月，龙湖地产更名为“龙湖集团”；8月，万达商业地产更名为“万达商业管理集团”；合景泰富地产更名为“合景泰富集团”；9月，万科旗下的深圳万科房地产更名为“深圳万科发展”……
更名潮折射的是房企转型的决心。以万科为例，自2012年提出房地产行业进入“白银时代”以来，万科加大了向城市生活服务商的转型力度，长租公寓、商业开发与运营、物流仓储服务、教育和养老等业务均获得长足发展。郁亮在今年的股东大会上就表示，“万科(未来)还是地产公司吗？不应该是了吧，如果是也会惨淡经营。”
不过，从目前来看，非房地产业务在房企总体收入中的占比绝大多数不足10%，且大多数属于长远布局，利润率更是没法跟房地产业务相比。而眼下国内房地产拐点已经来临，“远水解不了近渴”的情况下，大多数遭遇压力的中小型房企的当务之急是收缩业务战线，开源节流，抵御行业寒冬。
比如，连续两年被评为“最佳雇主”的旭辉集团于11月初发布了《关于全集团全面开展“开源节流、瘦身行动”工作的通知》，在办公租赁、车辆配置与运营、办公能耗、差旅费、招待费、会议活动等7个方面进行“节流”。例如，差旅费方面，要求全集团全员经济舱出行、全员住宿标准降低一个等级，明年差旅费人均降10%。
再比如华夏幸福，最近一段时机，一是公司控股股东以137.7亿元的对价转让19.7%的股权，引入平安资管作为战略投资者；二是盘活存量土地，转让给万科70%左右的京津冀地区存量土地，一方面回收现金，另一方面分享开发收益；三是进行架构调整，比如将小镇业务和产业新城业务合并。
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