楼市“寒冬”：拐点基本确认 房企密集融资解渴

在调控持续加码的趋势下，大中型房企依然在加速拿地。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。房企不放弃规模化追求，但随着融资难度明显加大，融资成本也居高不下。

国家统计局最新数据显示，1-10月，商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速比1-9月回落0.7个百分点。其中，住宅销售面积增长2.8%，办公楼销售面积下降10.5%，商业营业用房销售面积下降2.8%。商品房销售额115914亿元，增长12.5%，增速回落0.8个百分点。其中，住宅销售额增长15.0%，办公楼销售额下降6.5%，商业营业用房销售额增长1.7%。

数据背后是楼市拐点基本确认。2018年统计局公布的1-10月房地产数据显示，整体楼市虽然依然处于高位，但金九银十市场退烧，成色不足。多项数据涨幅放缓，出现逐渐平稳的趋势。从全国数据看，东部与东北同比销售面积下调。楼市单月成交连续2个月同比下调，全国累计的2.2%的销售面积上涨是最近半年的最低点。

业绩前景不妙背景下，房企正全力备战融资以求度过寒冬。中原地产数据统计显示，11月份全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额数百亿。

高成本融资

2018年，虽然房地产企业销售依然有望刷新历史记录，但业绩涨幅正逐渐放缓，而随着资金压力加大，房企融资需求上涨。在规模化竞争的格局下，房地产企业对资金的需求更加迫切。其中，也不乏高成本融资。

11月15日，龙湖企业拓展集团连续两日提交了两宗发债申请计划，分别为55亿元的第三期公司债券以及50亿元规模的住房租赁专项债券；11月15日午间，雅居乐集团控股有限公司发布公告称，建议发行美元计值的优先票据；11月15日，合景泰富集团控股有限公司发布公告称，其将平价发行本金总额4亿美元优先票据，年利率9.85%；11月14日，上海豫园旅游商城股份有限公司发布公告称，中国证监会核准该公司向合格投资者公开发行面值总额不超过45亿元的公司债券；11月13日，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券；11月12日，阳光城集团股份有限公司发布公告，宣布11亿元公司债券将于2018年11月15日起在深交所上市；11月9日，华远地产股份有限公司发布公告称，公司于11月8日完成2亿美元3年期高级无抵押定息债券的簿记定价工作，票面利率为11%；11月7日，隆基泰和智慧能源控股有限公司发布公告称，经与配售代理(金裕富证券有限公司)重新订立新配售协议后，公司将平价发行不超过1.61亿港元可换股票据，年利率12%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，对于房地产企业来说，楼市销售逐渐放缓，而前期过度投资，导致其对资金需求上涨。回款难，房企增加融资的诉求明显上升。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。目前来看，2018年四季度，房地产企业最重要的工作将是融资。值得关注的是，尽管房企融资需求迫切，但随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资成本明显上升，房企融资难度越来越大。

从58安居客房产研究院监测的数据来看，今年房企的融资压力明显大于去年，1-9月销售金额TOP50的房企融资成本同比去年平均提升了1个百分点，融资金额同比去年则收窄了近三成。央行不断降准，本对楼市或形成一定资金层面利好，但房企再融资受阻则在很大程度上抵消了这一利好性。

同策研究院的研究显示，10月房企融资成本达到了历史峰值。从境外发行情况来看，渠道稍加放宽，但境外融资成本高——中国恒大附属公司景程有限公司发行的优先票据，最高融资成本达13.75%。此外，房地产市场资产证券化审批受阻，其中火热的长租公寓资产证券化也受到市场租金上扬或政策严监控的影响，多家房企融资计划被叫停。

规模化和债务危机

房企密集融资的背后是规模化和债务危机。

张大伟认为，在调控持续加码的趋势下，大中型房企依然在加速拿地。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。房企不放弃规模化追求，但随着融资难度明显加大，融资成本也居高不下。目前房企融资需求更多是因为需要替换2016年部分高成本资金，房企资金链依然宽裕，但随着调控持续，房企的压力将越来越大。

一位房企高管告诉21世纪经济报道记者，“中国最大的风险是债务危机，一个项目违约可能拖垮一个企业，一个企业债务违约可能导致该企业所在行业遭遇金融挤兑而爆发连锁反应式债务危机。目前不少房企也在去杠杆，虽然资产负债率有所下降，但仍居于高位，今年末以及明后年将进入还债高峰期，如果没有足够的资金周转，就可能导致房地产业的债务危机，并导致楼市更大的风险。在去杠杆和抑泡沫的大背景下，流向房地产的资金是严控的，房企依靠销售回款还债难度很大，适度放松房企直接融资用于还债，有助于房企化解债务危机。”

58安居客房产研究院首席分析师张波也认为，2018年房企密集融资就是来源于资金压力，一方面要规模化，不进入头部企业阵营生存压力巨大；另一方面又缺钱实现规模化，针对中小房企的各种资金支持明显不如头部房企，中小房企不得不想尽一切办法去融资。同时，头部房企的日子也并没有想象中那么好过，万科的“活下去”也在一定层面上折射出头部阵营的压力，从下半年来看，头部房企也积极进行价格调整，并进一步以价换量，加速销售资金回流。

张波认为，相比于大型房企，中小房企面临更多生死考验。从目前的现状来看，中小型房企的融资非常不乐观，更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存或离场。

上述高管也表示，“房地产市场的平稳健康发展是中央的政策诉求，房地产能否平稳的关键因素在于房地产金融，如果流入房地产的资金能够保持相对稳定，房地产市场的平稳就相对可期。因此，未来房企融资整体上会保持略为收紧且相对稳定的状态，避免市场大起的同时防范大落。中小房企很难在银行系统获得信贷，也很难在公开资本市场获得融资，它们的压力是巨大的。但因为它们更多是在局部市场，因此不太会构成系统性风险。大型房企的融资渠道更多，但是覆盖的城市和产业更广，营销能力更强，回笼资金更大，但用钱的地方更多，更具有系统性风险，也更容易引发金融监管部门的关注和关照，反过来说它们的资金压力虽大，但风险未必会更大。”

张大伟认为，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年，而且从趋势看，2019年资金压力将依然持续。