长租公寓的“资金劫”

在上海工作的小丽（化名）近日为租房四处奔波——由于她所租公寓的中介拖欠房东租金，房东收回房子，小丽不仅要重新寻找住所，还要继续还大半年的贷款。与小丽有着相同遭遇的人不在少数。今年以来，已有多家长租公寓出现资金问题，殃及租客。长租公寓曾经财大气粗，手握重金，为何会遭遇“资金劫”？

长租公寓成资金聚集地

传统的租房模式里只有租房、房东、中介，租客与房东直接签订租赁合同，中介只收取服务费用。如今，长租公寓则是一手托多家，既连接房东、租客，又引入“租房贷”，使得租房模式具有了金融特点。

其模式大体是这样的：中介与出租人签订房屋长期包租协议，无论是否出租，均按月支付房东房租。随后，中介把房租给租客，并以优惠吸引租客以租客名义签下和金融公司的贷款合同，中介公司一次性拿到租客租期内全部资金，租客则需按月将“租金”（贷款）交给金融公司。

据小丽介绍，今年4月，她从某长租公寓中介处租了房，该中介以优惠活动的名义，让她签下一单分期一年总额为14850元的房租贷款，这笔贷款最终进入中介口袋。此后，她每个月要交的房租，就变成了给金融公司的贷款。中介提前拿到了房租贷款，声称会按月向房东支付租金。

然而上个月，随着该长租公寓被曝出现资金问题，无法继续向房东支付房租，房东决定收回房屋。但小丽名下的这笔房租贷款，则成了她的困扰：如果还款，自己已经没房住，为何还要交房租？如果不还，她又会面临征信等问题。

巨额资金流向哪里？

资金出问题的长租公寓，实际上“并不缺钱”。

除了利用时间差截留租户贷来的巨额资金外，其运营模式也一度吸引大量资本涌入。据了解，2017年以来，已有多家长租公寓企业拿到上亿元融资，今年年初，行业龙头自如更是完成了40亿元人民币的A轮融资。小丽所租房的中介，其开业房源数据称超过2万户，资产管理规模超300亿元。

如此规模的资金，为何会出现问题？这些钱都涌向了哪里？

河北大学经济学院教授张玉梅表示，这些扣留在中介手里的钱，其中一个重要用途是用来扩张。部分中介以高于市场价格来获取更多房源，成为区域“二房东”。“拿房―出租―融资―再拿房”的资本扩张模式由此诞生，部分长租公寓以巨额资金跑马圈地，通过垄断海量房源，形成市场支配地位。

而除了抢占房源和装修房子之外，该资本的另一个用途，还可能被挪用于炒股、放贷等高周转投资和生利活动。

河北某房屋中介负责人告诉记者，对中介来说，从金融机构一下子拿到全年的房租，就有了充足的现金流，这些钱可以注入中介公司的其他项目，也可以进行短期民间借贷。

同时，这位负责人称，这种运营模式存在较大风险。比如中介拿这些钱去高价争抢房源，当房租行情上行尚好，一旦房租行情下行，租客给出的租金达不到企业拿房时的成本，就会存在风险；另一种情况，当中介拿到的房源出现较大空置，中介的资本风险也会升高。

中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林认为，长租公寓盲目金融化，让原本的租赁企业变成了金融企业，由此带来的资金池蕴含着巨大风险。

长租公寓的“资金劫”

对大部分长租公寓来说，资本刺激下的一路扩张，会不断积聚风险。

今年9月，上海市住建委等多部门联合下发《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》，明确了“租金贷”需加强风险管理、银行业金融机构的主体责任等要求。“去杠杆”的政策环境，使得长租公寓扩张的融资环境面临收紧。

当然，最根本的风险还是来自长租公寓内在的盈利模式。业内人士分析，长租公寓不仅需要承担房屋的装修成本，还有空置期和后期服务管理的成本，十分考验企业的运营能力。

张玉梅分析，以资本扩张的方式去抢占市场，在房租价格一路上涨的情况下，基本不会出现风险。然而一旦房租价格下降或者投资失误，较小的中介公司就可能出现问题。

“长租公寓的现实就是回报期较长，利润空间狭窄。”盘和林说，长租公寓只能通过租金与拿房成本之间的差价获利，由此产生的时滞让企业赚钱变得非常艰难，过低的拿房成本会丢失房源，而过高的租金又会丢失租户。