上市27载 万科战略升级再上新台阶

从1991年A股上市至今，万科在资本市场已走过27个年头，见证了资本市场的风云变幻，历经了地产行业冰与火洗礼，一步步发展成长为年营收突破2000亿元、总资产破万亿的世界500强企业。

2018年，素以经营稳健、治理规范著称的万科，面对大时代和行业的变化，将战略进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，致力于成为美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田以及和谐生态建设者。这一次万科将迈上怎样的新台阶？

净利润27年增长逾千倍

成立于1984年的万科，是国内第一批进行股份制改造、建立现代企业制度的企业。公开数据显示，万科的营业收入从1991年的4.23亿元增至2017年的2428.97亿元，增长了573倍；归属于上市公司股东的净利润从1991年的2614万元增长至2017年的280.52亿元，增长了1072倍。上市27年，万科的营业收入和净利润复合增长率分别为28%和31%，成为A股市场盈利和业绩持续增长时间最长的上市公司。保持如此稳健的业绩，得益于万科对时代与行业机遇的敏锐把握。

事实上，万科做贸易起家，其前身是深圳现代科教仪器展销中心，隶属于深圳经济特区发展公司。改革开放初期的深圳百废待兴，早期的万科和特区很多企业一样，是一家多元化的企业，做过服装、音像出版、瓶装水、首饰加工、贸易、零售、来料加工等业务。1988年，万科勇于面对挑战进行股改，成为改革开放后第一批上市公司。

1988年到1993年间，万科进行第一轮扩张，实施多元化和跨地域经营战略，形成商贸、工业、房地产、股权投资和文化传播五大经营架构，拥有55家附属公司和联营公司，遍布全国12个大城市。

1993年，一系列宏观调控措施出台，房地产行业的寒潮到来。万科及时对业务进行了调整：从多元化向专业化发展，并把开发地域集中到深、京、津、沪经济发达地区。至1997年，万科完成了战略调整，由12个城市“遍地开花”转向重点经营深、沪、京、津四大城市，重点放在深圳。至2001年出售贸易口万佳股份，标志着万科完成从多元化向专业化的转变，进入住宅专业化发展的快速轨道，领舞中国房地产市场。2010年，万科实现销售额1081亿元，成为国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司。

2012年，万科再度深刻认识到行业将由“黄金时代”进入“白银时代”的变化，并启动向“城市配套服务商”的战略转型，在坚持住宅开发和物业服务的基础上，逐步进行相关多元化拓展，围绕地产主业布局了商业地产、物流仓储服务、租赁住宅、教育、养老等多个领域。

经过近6年的实践，万科已由单一住宅产品开发商，成功转型成为城乡建设和生活服务商，为客户提供全生命周期产品和服务。记者了解到，万科在物业服务、长租公寓、商业、物流仓储服务等多个领域已经做到行业的数一数二。

截至2017年底，万科总资产约1.17万亿元，当年实现营业收入2429亿元，实现净利润281亿元，纳税566亿元。今年前三季度，在行业迎来明显转折点的情况下，万科营收和归母净利润继续保持两位数增长，分别同比增长50.32%和31.63%，总资产则增长22.9%至1.43万亿元。

现金分红远超股权融资总额

万科的快速发展，离不开资本市场的助力。

万科与资本市场的缘分，还得从三十年前说起。当时国内资本市场还处于起步阶段，上市、股票等字眼，对不少人来说还颇为陌生。作为改革开放前沿的深圳，冒出了万科等一批企业，成为资本市场首批“吃螃蟹”的领头羊。

1988年，万科完成股份化改造，解决了企业的产权界定问题，实现了企业所有权和经营权的分离，为推动公司上市以及建立现代企业制度奠定了基础。

1991年1月29日，万科股票正式在深交所挂牌交易，股票代码为000002。那时还没有当下的大屏幕，万科交易情况不能像今天这样在显示屏上跳动、闪亮。但上市为万科打开了资本市场的大门，并由此开启起飞之路。

1993年5月，为吸引海外投资者推出了B股制度，万科成为首批试水B股的公司，通过B股发行募资45135万港元。凭借这笔资金，万科在当时宏观调控、银根紧缩的形势下，仍有足够的资金用于跨地域战略的实施；同时，B股发行促使万科深入调整自身的业务架构，推动公司经营管理向国际投资者认可的方向发展。

2005年股权分置改革，万科在非流通比例极低、兼有B股的情况下，创造性地提出了由大股东华润派送认沽权证的方案，充分照顾到了各类股东的利益，成为第一家完成股改的A+B股公司。

2007年8月，万科通过公开增发A股的方式融资近100亿元。这是万科历年来规模最大的一次融资，为公司快速发展奠定了坚实基础。

2014年，万科完成B转H。这是万科国际化道路的深化。此次转板不涉及融资，目的在于改善万科B股的交易环境，同时进一步加强公司与国际资本市场的对接。

2017年，万科迎来持股29.38%的第一大股东深圳地铁，混合所有制结构与万科良好的治理机制相结合，形成了万科独特的治理优势。

从1988年股份化改造，到1991年发行A股股票，1993年发行B股股票，到2005年的股权分置改革，再到2014年的B转H，万科可谓经历了中国资本市场完整的发展历程。

正是在这27年里，万科业绩实现了数百上千倍的增长，并成为A股市场连续现金分红时间最长的公司。上市以来累计完成现金分红456亿元，远超历年股权融资总额194亿元，最近三年分红占净利润的比例基本稳定在35%至45%之间。

转型实践成效显著

在与资本市场共同成长的同时，万科完整经历了国内房地产行业的潮起潮落。不过，无论行业环境如何，万科始终坚持稳健经营，不盲目加杠杆。

“健康可持续是万科一贯的发展原则。”在2018年3月的业绩说明会上，万科集团董事会主席郁亮对记者表示，一个企业的发展必须是在健康的基础上持续做下去，这样才是长期发展应该坚持的原则。

多年来，面对房地产行业一轮又一轮的调控和融资环境的不断变化，万科一直坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念，持续强化资金管控。截至2017年底，万科净负债率仅8.8%，几乎为大型房企中最低负债水平。

在面对土地市场的激烈竞争时，万科以稳健为主，在开发业务上保持谨慎投资，根据销售回款、融资情况决定合理的投资节奏，关注各种并购机会和合作、股权收购、代建等多元化渠道，获取合理价格的土地资源，满足可持续发展需要。

正是凭借这种稳健的经营观，万科多年来积累了良好的信誉和口碑，资本市场的各种融资渠道丰富且畅通，融资成本在行业中具备优势。

2018年，面对大时代和行业的变化，万科将战略进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，致力于成为美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田以及和谐生态建设者。在转型过程中，万科没有贸然远离自身熟悉的领域，而是选择在满足居民居住需求的基础上，稳扎稳打，逐步将业务衍生至商业地产、物流仓储、租赁住宅等领域，使公司的既有优势得到充分发挥。

目前来看，万科转型成效显著。以租赁住宅为例，通过提前布局，万科已经成为全国最大的集中式长租公寓服务商。截至2018年中期，万科长租公寓业务覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

在解释战略升级原因时，郁亮指出，房价单边快速上涨时代已经结束，房企需要把自己看成制造业、服务业公司，要靠双手劳动赚钱，不再靠不动产价格上涨来赚钱。在房地产建设进入成熟期之后，围绕着不动产的服务业，其规模会超过房地产本身。相信未来在不动产领域的周边行业将大有作为。