资金价格攀升 美国楼市悄然降温

美联储9月启动今年第三次加息以来，美债收益率不断上涨，10年期美债收益率升至3.2%高位，美股持续承压，10月8日当周美国三大股指创3月19日当周来最大跌幅。高利率成本下，美国楼市也悄然入秋，今年9月，约占美国住房销售量九成的成屋销售总数年化数据跌入将近三年来最低谷。

市场预期，随着美联储加息节奏加快，利率抬升，美国楼市股市将继续降温，但调整或有限。

成屋销售创三年新低

美国地产经纪商协会（NAR）近日公布数据显示，美国9月成屋销售总数年化515万户，创2015年11月以来新低，市场预期529万户，8月由534万户下修为533万户，刷新了7月创造的2016年2月以来最低水平。至此，成屋销售已经连降六个月，7月时已经创下五年来最长连月下滑期。

NAR首席经济学家Lawrence Yun评论称，成屋销售下滑与利率回升有关。美国抵押贷款银行家协会(MBA)公布的10月8日当周数据显示，30年抵押贷款平均利率升至5.10%，创2011年2月以来新高。首套房买家和借款者常用的美国联邦住房管理局(FHA)担保30年期FHA贷款平均利率升至4.5%，创2011年2月以来新高。住宅调查机构Attom数据解决方案公司发布的三季度美国住宅可负担指数为92，低于二季度的95和去年同期的102，并创2008年三季度以来的十年新低。

股市方面，本轮加息周期下，被视为“无风险收益率”的10年期美债收益率进入新一轮上涨周期，10月5日报3.233%，创2011年以来新高。瑞信此前表示，一旦美债收益率升破3%，股票估值就会陷入困境；收益率达到3.5%时，股市压力倍增。

虽然上周美股风暴暂歇，但进入10月以来（截至10月19日），标普500指数、纳斯达克指数、道琼斯工业指数仍分别累计下跌5.02%、7.42%、3.83%。

美国楼市调整或有限

自去年年底以来，包括高盛在内的多家华尔街机构已表示，美国楼市与股市纷纷接近历史高位，投资者不免产生资产价格泡沫或将破裂的担忧。今年2月美联储主席鲍威尔上任以来，也多次强调包括股票在内的部分资产价格过高，暗示未来将继续加息。虽然美国12月大概率加息，2019年可能加息三次，欧洲央行2018年末将退出量化宽松，2019年夏天或加息，全球流动性将进一步收紧，资产价格面临调整压力，但机构普遍认为，以楼市股市为代表的资产价格短期调整或有限。

楼市方面，由于高房价和高利率将开始限制一些购房者的消费能力，对此美国西部最大的独立房地产公司温德米尔首席经济学家Matthew Gardner表示，美国房屋价格增长料将放缓，直到居民收入能够赶上来。中长期来看，东北证券预计，美联储加息缩表压力将在2019年第四季度集中释放，提升贷款利率或购房成本，届时新屋、成屋数据将面临顶部盘整。

股市方面，短期来看，摩根士丹利表示，因对股价有支撑性的财报季到来，股市或将在年底前反弹。PNC Financial也表示，美股公司三季度收益非常积极，四季度也趋于稳健，强劲的公司盈利将重振市场，增强投资者信心。中长期来看，新时代证券认为，除全球流动性进一步收紧将令美股承压外，随着加息以及积极财政政策效应的减弱，企业盈利也可能受到影响，美股调整的压力将持续存在。