港地产股调整 楼市拐点将至

2004年以来,香港的楼市14年间涨超4.4倍。当年私人住宅售价指数为78.0,随后逐年上涨,即便香港特区政府多次推出辣招调控楼市,都没能阻挡这一上涨势头。数据显示,截至2017年,香港私人住宅售价指数刷新为333.9,与2003年低谷期相比,14年间涨幅为4.42倍。

然而自9月27日美联储年内第三次加息后,香港银行业12年来首次上调最优惠贷款利率,意味着香港十余年的低息环境终结。最优惠贷款利率上调直接冲击香港的房地产业,目前,虽然对香港楼市的冲击还没有具体落实到数据上,但是资本市场已经先一步出现了明显的调整。数据显示,香港本地地产股自加息以来跌幅明显,并未有止跌之势。市场人士表示,香港楼市近年来一直高涨不止的情形或将紧跟地产股的下跌而迎来转折。

本地地产股深跌

北京时间9月27日,美联储年底第三次加息,随后香港金管局跟随美联储加息,上调贴现窗基本利率。随后香港四大行在同一日宣布上调香港最优惠贷款利率,这是香港银行业自2006年以来首次上调该利率。市场人士表示,这代表着香港为期十余年的超低息时代彻底的终结,而最优惠利率的上调,最直接冲击的将是香港的房地产业。

目前,加息对香港房地产业的影响数据尚未显现,但是敏感的资本市场已经出现了明显的反映。万得数据显示,香港本地地产股近期遭遇了持续大幅的下跌。其中,恒生地产类指数自9月27日以来跌幅约10.3%,超过恒生指数同期跌幅,较今年1月的高点回调超23%。同时具有代表性的本地地产股也出现持续下跌,自9月27日起的半个多月中,长实集团跌幅高达8.3%,自年内高位下跌25.1%;新鸿基地产跌幅12.4%,自年内高位下跌26.2%;新世界发展跌幅8.6%,自年内高位下跌22.2%;信和置业跌幅10.61%,自年内高位下跌14.9%等,且并未出现止跌之势。

分析人士表示,2018年以来,香港的资金面并不乐观。美国加息导致港元和美元息差扩大,资金外流;港元汇率走弱,资金流向强势美元;港股市场IPO大年,新股大幅消耗存量资金;南下资金自4月以后也逐渐呈现回流的趋势;并且,港金管局累计买进港元约1034亿港元,消耗了银行间大量结余。此外,美联储重申了今年12月加息预期,可预期的资金外流将进一步加大,因此香港市场面临的流动性压力将有增无减。而随着借贷成本的升高,香港的资本市场,尤其是股市和楼市将受直接冲击。

机构看淡楼市

进入2018年,已经披露数据的前7个月,香港住宅价格依然在逐月上升,7月香港私人住宅售价指数升到393.5。不过,根据房产代理公司表示,香港楼市近期出现销售放缓的迹象,甚至有买家愿意损失定金,也不愿意继续履行购房协议,这可能是情绪转变的强烈信号。业内人士表示,最优贷款利率上调,资金借贷成本提升,一方面可能打击内地赴港购房热情,另一方面对于香港本地购买力也增加了还贷压力和观望比例。香港目前处于加息通道,再次上调利率也成为购买力的担忧之一。

业内机构和投行纷纷看淡香港楼市未来的走势,招商证券最新研报表示,进入上升通道的利率将对股市和房地产市场构成较大压力。对于股市而言,利率提升使港股估值承压。高估的资产将面临短期价格快速下跌的风险,市场恐慌和避险情绪升温,又加剧资金流出,形成正反馈机制,资产泡沫容易受到极大冲击。

高盛发表香港房地产报告称,随着香港的利率开始上升,观察楼市的关键指标将是实体市场的二手交易量。投资者至少在近期不太可能重拾对资产转向的信心,逆风政策以及对较高利率的担忧,将对开发商产生方向性负面影响。

摩根士丹利及花旗认为,下半年香港楼价会跌5%至7%,瑞银甚至预计最多会跌去10%。野村表示,加息会对新房按揭构成一定影响,香港楼市上行动力将会放缓,可能在下半年就会看到香港楼价回调。