在中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”的基调下,三季度各地方城市总体调控节奏趋稳但力度不减,并继续完善限购限售措施、强化差别化住房信贷政策、开展治理房地产市场乱象专项行动。
在这一背景下,三季度品牌企业销售业绩延续了上半年的增长态势,但受市场走势变化影响,去化不及预期,销售业绩增速有所放缓。拿地方面,经历去年积极拿地,品牌房企土地储备丰富,因资金面承压房企拿地态度普遍趋于谨慎。策略方面,多家重点房企继续加强营销力度快速回笼资金,谨慎投资特性凸显,拿地方式向联合拿地、收并购靠拢,且三、四线进入门槛明显提高,主要集中于城市群内或经济、购买力突出的核心三、四线城市。
中指院的研究报告显示,包括碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海、招商、远洋在内的20家品牌房企,2018年前9个月销售额高达3.4万亿元,同比增长29%;销售面积近2.6亿平方米,同比增长25.3%。不过,随着政策收紧下出现的市场调整,品牌房企对后期走势并不乐观,普遍选择加快周转,上半年销售规模屡有新突破。但进入三季度,市场形势变得更加不明朗,房企出货积极性更高,但因市场观望情绪渐浓导致去化不及预期,销售业绩增速有所回落。三季度,上述20家品牌房企销售金额为1.1万亿元,同比增长21.9%,增幅较二季度收窄17.9个百分点。
同时,包括新城、世茂、恒大、招商、中海、龙湖、远洋、越秀、富力、首创在内的10家代表企业,2018年销售目标平均完成率在七成以上,整体水平不及去年同期。
据初步统计,截至2018年9月份,中指院重点监测的房企全年销售目标平均完成率约77.7%。具体来看,新城、世茂、恒大等企业受益于三、四线的重点项目布局,目标完成率均在八成以上,远洋也高于去年同期2.8个百分点。而其余重点监测的品牌房企目前目标完成率均不及去年同期。中海、龙湖等企业销售业绩增速与全国商品房销售金额增速基本持平,目标完成率虽然超过70%,但仍低于去年同期10个百分点左右;首创、越秀等百亿元级房企在现阶段业绩保持高速增长的形势下,目标完成率仍与去年同期存在一定差距。
在三季度销售规模放缓的同时,品牌房企对于投资的态度也趋于谨慎,拿地规模出现回落。2018年前9个月,20家品牌房企共拿地2.2亿平方米,同比下降20%;累计拿地金额9616亿元,同比下降27.2%。
对此,中指院方面表示,究其原因是一方面去年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平,基数偏高;另一方面,今年以来,受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响,品牌房企拿地更趋谨慎,拿地规模有所下降;同时,企业拿地布局下沉三、四线,也是拿地金额下降的重要原因。具体来看,上半年20家品牌房企累计拿地金额6978亿元,同比小幅下降4.9%;三季度,房企谨慎投资特征凸显,20家品牌房企累计拿地5866万平方米,同比下降59.9%,累计拿地金额2638亿元,同比降幅扩大至55.1%,其中9月份降幅超七成。
而由于热点城市新项目开盘去化率明显不及以往,业内人士预计四季度市场将在分化中步入调整,“一、二线热点城市新房、二手房市场量价将进一步松动,中西部二线城市二手房市场量价也将率先出现回落,新房市场相对稳定,而多数独立三、四线城市新房市场后劲不足,市场将从上行进入平稳运行周期。全国整体销售规模也将面临调整,价格涨幅进一步收窄,房地产开发投资额与新开工增速将从高位回落”。
此外,中指院方面表示,虽然今年以来我国经济下行压力加大,为保证经济稳定发展,央行的货币政策松紧适度,财政政策更加积极。但房地产市场调控并未放松,利率、信贷、资产价格等传导机制受到限制,传统的传导机制无法再度为房地产领域顺利输送资金。尤其是此次货币政策宽松力度有所减弱,扩大内需、促进中小企业融资等为释放货币流动性的主要目标,虽然定向增加流动性对房地产市场有“雨露均沾”的效果,但是流入房地产市场的资金也是非常有限的。
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