年底偿债“压力山大” 房企融资还债忙不迭

万科32亿元收购华夏幸福部分环京项目、泰禾集团将获上海银行200亿元融资授信、内地中小房企扎堆赴港上市融资……一连串的事件说明融资缓解债务风险仍是房企的头等大事。同时，各类房企都在加大推盘力度，并通过降价、打折促销等手段以期快速回笼资金。

房企融资度年关

据Wind统计，截至10月10日，房地产企业发债（信用债）规模达4050.55亿元，已远超2017年全年3312.68亿元的规模。其中，今年9月初至10月10日，房地产企业发债规模达564.35亿元，有加速之势。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，国庆长假后，仅10月8日、9日两个工作日，已有多个房企发布融资计划，融资总额超过数百亿元。

记者注意到，2017年下半年受市场影响，房企债净融下行。2018年开始，房企债券发行量开始骤增，2018年3月发行量达到近一年来最高水平的785亿元，净融也急速上升。但自2018年3月后，房企债券市场开始下行，总发行量开始下降。从下半年以来，房企融资又呈现加快态势。

有机构统计，国内房企三季度通过债券市场共融资1737.4亿元，占前三季度总规模的近43%，相当于去年全年的一半多。特别是7月至9月，房企分别发行49只、66只和51只债券，融资规模分别为470.7亿元、708.32亿元和558.35亿元。以泛海控股为例，9月份一口气发行了62亿元公司债。

除了发债之外，房企还动用其他各种手段融资，有的牵手银行，有的赴港上市，有的转让项目。

记者注意到，最近一个多月，包括河南的恒达集团、南京的银城国际、杭州的德信中国，以及美的置业、大发地产等中小房企纷纷赴港上市。而这些房企均是高负债率企业，如大发地产招股书显示，2015年至2017年期间，公司净资产负债率分别为196.5%、150%及269.8%。

转卖项目股权者也不在少数。近日华夏幸福环北京的10个项目转让，被高喊只求“活下去”的万科以32.34亿元接手。

后期债务风险更大

“从上市房企月度融资额来看，2018年以来，由于融资渠道收紧，房企月度融资额呈持续下降趋势，同时2018年三至四季度为房企资金兑付压力最大的窗口期，房企资金面紧张。”同策研究院总监张宏伟说。

他向上证报表示，今年房企融资难度有差异性。他看到某金融机构的一份房企名单，重点强调投资应合理区分企业及区域风险，主动回避系统风险较大的区域以及竞争能力下降或已明显处于劣势的房地产客户群。简而言之，“中小房企或以往杠杆率较高的房企都比较难拿到钱。”

债务风险已初显。中弘股份10月8日晚间公告称，截至公告日，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为55.87亿元（近期公司及子公司偿还了部分借款）。公司目前正在与相关债权人协商妥善的解决办法，并且在全力筹措偿债资金。

“截至2018年8月31日，存续期内房地产债券共计2189只，规模共计2.19万亿元，在信用债市场中占比约为11%。”中诚信研究院宏观金融研究部总经理袁海霞说。她告诉上证报记者，从债券到期情况看，根据截至2018年8月31日存续期房地产债券统计，考虑100%回售与50%回售情况下，2018年四季度房地产债券到期及回售规模分别为1904.75亿元与1344.975亿元。相较于今年四季度，未来三年地产债到期压力整体较大。

“若考虑100%回售规模在内，2019年至2021年到期规模均在6000亿元以上，其中2019与2020年到期规模分别为7914亿元与7959亿元；考虑50%回售规模在内，2019年至2021年到期规模分别为5726亿元、5352亿元与7232亿元。”袁海霞说，尽管目前房地产企业尚未发生境内债券实质性违约，且债券违约集中爆发概率相对较低，但伴随房地产债券到期高峰到来，必须关注房地产债券的偿付风险。