央行定向降准对楼市影响中性

市场预期的降准在国庆假期最后一天而至。

中国人民银行宣布，自2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，大约释放1.2万亿元资金；其中4500亿元用于置换中期借贷便利（MLF），7500亿元资金用于增强金融服务实体经济能力，并与10月中下旬的税期形成对冲。总体看，本次降准并未实质改变货币政策稳健中性的取向，对楼市的影响整体中性。

楼市从高温到凉爽似乎就发生在一夜之间。进入9月后，全国范围内的房地产市场急剧降温，市场成交萎缩，打折促销增多，楼市预期明显松动。这是市场规律和严厉调控措施综合作用的结果。按照历史经验，降准往往意味着银行体系可放贷资金增加，楼市将成为新增资金主要投放领域。但这次降准不同于以往，希望降准刺激楼市的预期可能要落空。主要是因为：一是降准并未明显改变银行体系流动性。本次降准释放的部分资金用于置换中期借贷便利，部分资金将与税期形成对冲，属于两种流动性调节工具的替代使用，银行体系流动性总量基本没有变化。二是降准是在房住不炒背景下实施的。2018年7月31日召开的政治局会议，明确提出“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。”从某种意义上分析，正因为房住不炒在严格落实，才能释放中央银行运用货币政策工具稳定经济增长的更多空间。三是降准也难以改变住户部门杠杆高位运行的现实。楼市温度取决于住户部门家庭购买力，主要反映为存款和负债能力。目前，居民存款增速已经低速增长，而家庭负债也是高位运行。能够负债的中高收入群体，纯粹属于投资投机性购房，但未来收益变现难度却在以几何级数增加。全社会消费品零售总额增长放缓，实际上也反映出住户部门杠杆高位运行的窘境，这也很大程度限制了楼市加杠杆的空间。

当前我国房地产市场运行脆弱性有所显现。虽然从住房按揭贷款成数看，银行体系个人住房按揭贷款资产质量可控，可以承受理论上房价降三成的冲击，但也要看到过去几年首付贷、消费贷、经营贷、现金贷等，以各种形式进入房地产市场加杠杆，可能成为楼市降温过程中最脆弱的链条。此外，高价拿地、资金过度占用的少数房地产开发企业，将面临资金面压力，也可能成为最容易被压垮的骆驼。还有，房价尚未实质调整，但已经有个别楼盘的业主因降价而打砸售楼处的现象发生，历史仿佛再现，充分反映出我国购房群体极不稳定的心态。

而多年来的房价高位持续上涨，使得房地产市场已经成为家庭财富配置的纽带和社会经济生活绕不开的焦点话题。值得注意的是，当前我国家庭住宅不动产配置比重偏高。有研究表明，住房自有率水平高的国家，几乎都是经济发展水平比较低的转轨国家，而住房自有率低的国家则大多为经济发达国家。英美等发达国家住房自有率在60%-70%，而保加利亚、立陶宛等国都在90%以上。目前看，我国城镇居民家庭自有住房率应该超过90%。这些年来，我国大多数城市居民家庭十多年来积累的不动产迅速增值，因而资产价值较高，大约占家庭总资产的3/4，同时，绝大多数家庭持有的不动产为房产，仅少数拥有商铺、写字楼等商业地产。房地产市场不同于一般商品市场，房价由少量交易决定，而非一般商品市场基于大规模、连续交易来实现供求均衡。虽然这一交易特征给予房地产开发企业某种程度垄断定价权，但考虑到预期住宅投资收益变现和家庭增加流动性都需要以增加住宅供给为前提，将不可避免对这一定价体系形成强烈冲击。考虑到当前我国北京、上海、深圳等地核心区房价已经和国际大都市接轨，房价高位上涨对家庭流动性的挤压，使得热点城市房价继续上涨的空间日渐逼仄。1991年日本房地产泡沫破灭后，日本家庭流动性也显著下降。据日本金融广报委员会2013年专项调查，日本有三分之一的家庭没有金融资产。据日本总务省调查,2014年度日本平均每户家庭为1565万日元存款，6成以上低于平均值。

综合看，我国楼市客观需要一个以时间换空间的过程。其重要意义不言而喻。要实现楼市以时间换空间的目标，需要房地产市场参与主体的一致行动。首先，购房群体量力而行，杜绝超出自身实际情况加杠杆。第二，银行、信托公司等要严格审核借款人资质，既不给不符合借款条件的借款人发放个人住房按揭贷款，也不给存在投资投机嫌疑的借款人发放贷款；在个人按揭贷款环节，加强借款人还款能力审查，可考虑将个人所得税证明作为还款能力审查要件。同时合理支持房地产开发企业购地行为。第三，房地产开发企业要理性经营，切忌盲目高价拿地，盲目扩张。第四，地方政府要完善房地产调控措施，改变定位，摒弃以市场交易者身份进入楼市的习惯，符合地方实际进行科学调控。但目前看，房地产市场的多方参与主体在目标和行为上存在明显冲突，要想形成楼市博弈均衡，依然是任重而道远。