房价下跌、土地流拍、地价走弱……楼市正浮现多重拐点迹象

近期取消商品预售房制度的消息引发市场广泛关注。在高房价以及家庭资产70%以上是房地产的大背景下，任何楼市消息都能引发多空对战。当前楼市到底处于一个什么阶段，无人能够给出确定答案，但是，楼市目前已浮现出多重拐点迹象。

拐点信号一：13个重点城市二手房价环比下跌

中国房地产协会主办的中国房价行情数据显示，今年8月份全国34个重点城市有13个城市二手房价环比7月份出现下降。其中，大连二手房8月均价14563元每平，较7月下降4.2%，跌幅最大。天津二手房8月份均价25104元每平，较7月下降2.29%。此外，杭州、广州、石家庄、厦门等多个城市二手房价环比降幅超过1%。

房价下滑的重点城市数量明显增加，7月份这一数字只有5个城市。值得一提的是，北京福州两个城市已经连续两个月环比下跌，其中北京7月下降0.53%，8月下降0.42%。福州7月下降1.51%，8月下降0.60%。

拐点信号二：多地出现业主维权事件

二手房业主，或许还难以体会到房价下跌的痛苦，而此前购买一手房的业主们，有的却已经很不开心了。近日媒体报道，合肥泰禾院子房价从21000元降到16000元，引发前期业主拉横幅维权。

这不是近期唯一的房闹事件。比如9月13日，滨江新城新希望未来海岸二期部分房源价格低于一期，引发了部分业主“维权”抗议。在网上流传的一份Excel文件，显示两次预售证之间价差887元/㎡，单套总价最大相差约36万元。这个楼盘的备案均价是17123元/㎡，精装修标准4000元/㎡。

福州平潭正荣府近期也出现业主维权事件。网络消息显示，平潭正荣府在网上售价为15000元每平。业主表示很多中介公开单价为12000元-13000元。与此同时，贴吧中有人表示，很多业主开盘时是以16000元以上的单价购入的。也就是说，这批业主每平已经损失4000元左右。

拐点信号三：首套房贷利率连涨20个月

根据融360最新发布的报告显示，今年8月，全国首套房贷款平均利率保持上涨，达到5.69％，环比上升0.35％，同比上升11.13％，为连续20个月上涨。报告认为，当前房贷市场政策指向仍偏紧，未来房贷利率或保持低幅上涨。

此外，有分析人士认为，国内国际环境或许也会倒逼房贷利率上涨。北京时间9月27日凌晨，美联储宣布加息25个基点，将联邦基金利率目标区间上调至2.00%-2.25%。这是美联储今年第三次加息，也是2015年12月开启本轮货币政策紧缩周期以来的第八次。不久之后，巴林、沙特、阿联酋等国央行相继加入加息阵营，中国香港澳门跟随加息。

拐点信号四：土地流拍数量达历史高位

房地产开发商似乎已嗅到不安的气息，今年土地流拍数量达历史高位。根据中国指数研究院数据显示，2018 年以来全国房地产市场土地流拍已超过 800 宗，其中一线城市 13 宗，二线城市 178 宗，远超上年数额。

回顾房地产市场近年来的发展情况，土地流拍现象并非首次出现，2011年-2012年百城住宅用地曾出现流拍高峰，2014年-2015年又有一阵土地流拍潮涌起。2018 年地产市场流拍再现，且流拍建筑面积及流拍率不断抬升，达到历史高位。

拐点信号五：土地溢价率创39个月新低

面粉贵过面包的现象也开始有所收敛。易居研究所数据显示，8月份40个典型城市土地成交溢价率17.3%，与7月相比下降1.7个百分点，与去年同期相比下降20.9个百分点。与历史对比，8月份土地成交溢价率创出39个月新低。

易居研究所指出，过去一年土地溢价率快速下滑，与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。预计未来几个月40城土地成交溢价率将会继续下滑，按过去短周期规律来看，溢价率将会下滑至10%附近再企稳。

地价走弱信号也开始浮现，土地均价出现连续5个月同比下跌。8月，40个典型城市土地成交均价为4472元/平方米，环比下跌2.9%，同比下跌17.7%。造成该现象的原因在于，一是整个土地市场降温明显，甚至多个热点城市出现土地流拍的现象；二是三线城市成交比重增加，成交结构的变化拉低了成交均价。

数据显示，土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌。易居预计2018年全年全国土地出让均价仍将保持正增长，但增幅相比2017年将有所回落，但预计40个典型城市全年保持同比下跌态势。

拐点信号六：多位大佬开始看空楼市

房企大佬也有看空楼市的迹象。万科董事会主席郁亮近期声称：今天我们所面临的转折是全方位的，政治、经济、国际、军事等方方面面，在这个时期我们应该怎么做？只有四个字：“收敛”和“聚焦”，把“活下去”作为基本要求，战略围绕“活下去”而展开，保证万科“活下去”。

此前因白银时代而痛失一把手地位的万科，可能其看空的言论信任度降低，但作为上轮房地产牛市最大受益者之一的孙宏斌，2018年中期业绩会上表示，此次调控严厉程度远超过预期，如此严厉的调控将影响到用户对房价的预期。

拐点信号七：万科保利改名 恒大多元化

观其言更要看其行。一些龙头房企的大佬已经在加速践行“看空”言论。9月初，万科相关人士表示“深圳市万科房地产有限公司”即将更名“深圳市万科发展有限公司”。 9月12日晚间，保利房地产发布公告称，同意变更公司名称为“保利发展控股集团股份有限公司”。两大龙头房企几乎同时在名称中去掉房地产字样，尽管公司否认“去地产化”， 也难免不让让人遐想。

另一个龙头房企中国恒大的动作明显指向多元化道路。9月23日，恒大集团宣布，已经以近145亿元的资本入股广汇集团，将持有广汇集团近41%股权，成为该集团的第二大股东。而在6月份，中国恒大67亿港元入股了贾跃亭的法拉第未来。

在进军汽车行业的同时，中国恒大的主业，房地产领域去杠杆意图明显。中国恒大今年中期业绩报告显示，其最新净负债率降至127.3%，较去年底降低56.4个百分点，较去年同期大降112.7%个百分点。其资产负债率也呈现同步下降态势，最新为81.66%，较去年底下降4.59个百分点，较去年同期下降7.08个百分点。

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