香港加息 金管局敲响楼市风险警钟

不出市场所料，香港金融管理局宣布紧跟美联储脚步，上调基本利率25个基点，至2.5%。紧随其后，香港多家银行9月28日正式调高对资产价格有实质影响的最优惠贷款利率，向市场发出加息周期来临的信号。

香港金融管理局总裁陈德霖9月27日表示，目前，全球经济情况及宏观金融环境为香港带来颇多不确定性，香港资产价格尤其是楼市价格是否会显著调整都需注意。他提醒市民提高警觉，管理风险时要加倍小心。他预计，今年美联储还会再加息一次，而2019年可能会加息三次。

告别超低息环境 香港楼市风声鹤唳

汇丰银行、恒生银行、渣打银行（香港）、花旗银行等先后公布上调港元最优惠利率12.5个基点，调整后最高水平为5.375%，最低水平为5.125%，于9月28日生效。此乃香港12年以来首次上调最优惠利率。

最优惠利率上升，意味着香港银行业开始关上超低成本的借贷大门，这对香港房贷成本和资产价格有实质影响。最直观的表现在于，9月28日恒生地产类指数收盘价跌幅扩大逾400点，报36966点。

利率的抬升的确给地产市场带来不小的压力。从数据来看，楼市降温已有迹象。据香港土地注册处数据显示，8月一手住宅楼宇买卖合同数为1490间，环比下降15%；二手住宅楼宇买卖合同数为3332间，环比下降23.2%；二者合计环比下降20.8%。

瑞银最新报告显示，香港房地产泡沫指数在2018年位居亚洲第一，过去4个季度住宅楼价再度涨逾10%。据香港差饷物业估价署9月28日发布的数据显示，香港8月房价环比下跌0.076%，为2016年3月以来首次下跌。

“港元加息会增加企业以及个人的融资成本，同时物业按揭的成本也会相应增加。”南华金融集团高级策略师岑智勇表示。

陈德霖透露，伴随美国循序渐进的利率正常化步伐，如果香港也逐步加息，预计最终港元利率会贴近美元利率。

某香港房产中介机构负责人告诉上证报记者，虽然此次最优惠利率只上调了0.125%，但整体趋势是上升的。未来利率调高会使购房者的还贷压力越来越大，对楼市的不利影响也将有增无减。

赴港置业阻力重重 内地买家热情熄灭

据了解，香港大部分房屋按揭贷款政策为，最优惠利率P减去一个根据HIBOR变化得来的数值。上证报记者拨打汇丰香港客户热线后得知，目前汇丰香港房屋按揭贷款公式为P-2.75%，未加息前按揭贷款利率为2.25%，加息后为2.375%。

内地高净值客户曾经是推动香港房价高企的主力军。香港某银行贷款事业部经理认为，即便港元加息，其较低的房贷按揭利率对内地客户而言也极具吸引力，但如今非香港永久居民赴港购房投资的难度大大增加，或将导致香港楼市进一步低迷。

“香港楼价的跌势使我们更不敢贸然出手投资了。”东亚银行私人银行客户郭小姐说。

香港某金融机构财务策划顾问曾英杰称，非香港永久居民在买房时还需缴纳30%的附加税。“也就是说，内地客户买1000万港元的房子就要多交300万的税。”他表示，这还没有算上加息给购房增添的成本。

“钱出不去”亦浇灭了上述客户赴港购房的热情。一家中资银行国际业务部经理在接受采访时表示，目前银行对跨境资本流动以及洗钱行为的限制非常严格。“现在大部分银行受理个人账户跨境汇款时，只接受学费形式，而且客户必须提供录取通知书和相关收费明细；如果是以企业的名义向境外汇款，必须提供合同、发票以及报关单。”