资深信托经理揭房企融资现状

“今年的房地产业务是我从业十多年来最难做的一年。”资深地产信托经理李念(化名)说起今年的业务,眼中满是无奈。即便就职在一家大型信托公司,他仍担心“硕果仅存”的业务会随时“停摆”。

几天前,一则“监管暂停新增地产信托报备”的传闻在朋友圈疯传,顿时市场风声鹤唳。一边是地产信托经理“从此再无业务”的焦虑,另一边则是靠信托融资续命房企的隐隐担忧,尽管经多方打探证明这只是一场虚惊,但房地产业的风险再次引发关注。

作为房企融资的重要渠道,信托与房地产业素来联系紧密,奔波在一线的信托经理在无数次与房地产企业的“亲密接触”中,深刻了解房企现金流状况。一家中型信托公司的资深地产信托经理王欢(化名)透露,目前房企通过信托融资的利率高达10%,有些甚至达到12%,这在过去几年是无法想象的。他预计整个房地产业的集中度会越来越高,小开发商逐渐被市场淘汰,这也是市场出清的必然结果。

融资渠道不断收紧

“作为房企融资的重要渠道,信托对房地产业来说至关重要。”李念说,信托在关键时刻能为房企提供“续命”钱。在今年的市场环境下,他供职的信托公司只为一些大的房企提供融资,不再做中小房企业务。

另一家中型信托公司的资深地产信托经理张乐(化名)表示,目前公司的地产业务是“资金荒”叠加“资产荒”,由于资金来源变得不可控,需要较多资金的大项目无法开展,能做的业务寥寥无几。

王欢的观点并不悲观,他认为,业务难做要辩证地看,从资产端来说,今年对房地产信托是个机会,相比之前一些小的交易对手,如今很多排名前十的房企开始大量通过信托渠道融资,信托公司交易对手的层级大幅提高。“原因在于资金端,我从业十多年来没见过房地产企业资金如此紧张。”王欢坦言。

作为房企融资的主要渠道,银行必须严格按照“四三二”(即四证齐全,项目资本金比例为30%,具有二级开发商资质)要求为房企发放贷款。很多有资金需求的房企并不符合这一要求。王欢介绍,今年各大银行贷款审批权限上升,对房企融资总额度控制以及非标理财取消导致资金渠道收窄等都是房企无法从银行获得融资的原因。

在银行吃了“闭门羹”的房企只好“转战”信托,在严监管背景下,信托给房企放贷的标准与银行一致,在个别地区,信托公司还可以通过“明股实债”方式为房企融资,“但这个说停就停”,李念说,“真正的股权投资又很难做,‘坑’太多,今后地产信托业务不知何去何从。”

信托业协会数据显示,二季度新增房地产信托规模1361.73亿元,占全部新增信托规模的18.31%,比一季度提高了3.5个百分点,说明房企对信托融资的依赖程度不断提高。但央行公布的1-7月社会融资规模数据显示,从3月起,信托贷款和委托贷款规模呈连续下滑趋势。