房租该不该管制

国内一线大城市房租大涨是最近媒体焦点，房租管制也因此成为争议话题。经主管部门约谈后，北京市场上自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人承诺不涨租金。

租金上涨引发众怒，是因为在北京房租和收入之比已达临界点。按国际惯例，如果每月房租开销占月收入的比重超过三分之一，租客的生活品质就将难以保障。2017年北京市职工月平均工资8467元，人均月租金2795元，占比已达33%。

这意味着，房租的任何一点上涨，直接侵蚀的是北京800多万租房客的生活质量；也将进一步拉大城市中有房产者和无房产者的收入鸿沟。因此，不准涨价的房租管制措施具有一定民意基础。

房租管制，其实质是效率和公平的博弈，是借政府之手在房东和租客之间进行利益再分配。在美国、德国、日本等主要发达国家，各种形式的租赁管制已有近百年历史，包括限制租金价格、限制涨价幅度、限制空置率、限制解约条件等，其目的均在于保护相对弱势的租客利益。

事实上，中国租房市场此前从未实施过任何上述管制政策，租房价格基本完全由市场决定，作为弱势群体的租客也几乎未获得过任何政府保护。但随着一线城市房租收入比达到临界线，租售同权等一系列新政策的引入，房租管制成为一个值得讨论的迫切话题。

从西方国家的房租管制历史来看，虽然管制在特定历史时期确有其合理性，但也有很大副作用，尤其是简单粗暴的价格管制往往扭曲供需关系。因此在西方国家，曾经的直接价格管制已逐步让位于租客保护措施。

无论美国还是日本，房租管制最初均源于战争时期住房短缺问题。例如，日本在战争期间修订的《租地法》和《房屋租赁法》规定，房主无权单方面提高租金。并且，一旦缔结租赁合同，如果没有法院认可的正当理由，就不能解除合同。

在战后日本，即便出现严重的通货膨胀，地租房租也不准上涨。因此，在战争中失去一切的平民得以在战后依靠低廉的租金重新开始新生计，而战前拥有广阔土地的贵族和地主阶级则迅速被瓦解。可以说，租金管制为战后日本“一亿总中流”（又称一亿总中产，即一亿国民是中产阶级）的社会结构奠定了基础。

可见，租赁管制在战后初期对缩小日本贫富差距、快速恢复经济增长起到相当关键的作用。但随着时间推移，管制造成的价格扭曲也带来恶果。日本经济学家野口悠纪雄回忆说，战后东京由于租金低廉且难以变更租赁合同，导致很多房东宁愿房屋破落、土地荒废也不出租。

这一方面导致土地荒废，另一方面导致有需求者租不到房。日本政府不得不在1950年代修改法律放宽管制，并最终在1986年彻底废除租金管制政策，但保留了部分承租人保护政策。

类似的情况在美国也同样存在。1981年，三位诺奖得主哈耶克、米尔顿·弗里德曼、乔治·斯蒂格勒合著《房租管制：神话与现实》，激烈批判租金管制人为造成供给短缺。

书中举例说，1906年旧金山7.8级大地震发生后，每10个房屋出租广告对应一个租房需求；而地震后40年，每10个房屋出租广告却对应375个租房需求。其原因在于，地震只摧毁房屋，并不会摧毁供给，只要价格合适，人们会加速建造房屋；而40年后旧金山的房租管制则摧毁了供给，因为人们因各种管制政策不愿增加出租房供给。

直接的价格管制不仅减少供给，还导致房东维护修缮房屋的积极性降低，增加了房屋品质劣化的概率。书中说，美国实施租金管制的住房中29%出现房屋品质劣化，而在非管制住房中只有8%出现类似劣化，这一现象在法国和英国同样存在。

自1980年代以来，西方经济学家，无论是哈耶克、弗里德曼这样的右翼经济学家，还是瑞典福利国家制度的重要设计师、诺贝尔经济学奖得主贡纳尔·默达尔这样的左翼经济学家，都普遍认为房租管制可能导致适得其反的结果。

正是出于这种共识，在美国房租管制传统最为悠久的纽约市，房租受管制住宅的比例持续下降。据纽约大学一项研究统计，到2011年纽约市仅有1.8%的出租房直接受政府价格管制。

房租管制可以暂时缓解城市穷人的居住问题，但却可能扭曲价格，并进而令供需失调，降低租房市场整体效率。回到最近中国大城市出现的房租暴涨问题，其根源也在于供需失衡，据《财经》杂志报道，目前北京的租房供给缺口约为400万间。

惩罚提供长租公寓的中介公司并不能解决供需失衡，反而可能加剧供需失衡，因为这些长租公寓有助于降低空置率，缩短空置周期，即其盈利点在于提高出租房的供给效率。

普通人畏惧的是房租暴涨的恶果，但决策者则更应思考导致房租暴涨的原因，以及应对房租暴涨的措施又可能带来何种连锁反应。中国租房市场确实需要一定的政府干预，尤其是对弱势租房群体的居住权保障，但简单粗暴的价格管制则可能导致适得其反的结果。