狂奔路上负债高 房企重提“安全第一”

中报季刚刚过去，多数房企都交出了“史上最好”成绩单，在营业收入、净利润额上均有十分出色的表现。

然而，不少企业仍然感受到了寒意，开始对外喊话，要“降负债、去杠杆”，要“安全第一”。

从中报业绩看，不少房企的净负债率仍处于高位，尤其是过去两年在规模化路上狂奔的房企。在行业下行的当下，这类房企不得不承受巨大的偿债压力以及现金流压力。

净负债率高企

虽然很多房企都在“去杠杆”进行时，但客观上看，很多走在规模化路上的房企净负债率仍难言“安全”。在已披露半年报的房企中，总资产规模1000亿元人民币以上的企业有13家，平均净负债率72.64%，同比增长8个百分点。

一些龙头房企的净负债率仍处于高位。比如，绿地控股上半年有息负债总额回落至2629亿元，较年初下降131亿元，降幅近5%；资产负债率仍达89.0%，净负债率189%。保利地产上半年净负债率为94.33%，较2017年末扩大7个百分点。

如果按照亿翰智库之前发布的数据，2017年上市房企整体平均净负债率79.43%来衡量，绿地控股、保利地产的净负债率仍处于危险的位置。

净负债率高企不仅体现在部分龙头房企身上，还包括一些正在高速扩张路上的房企。在千亿路上进击的富力地产，其净负债额由去年的1100.3亿元增加至今年上半年的1232.8亿元；净负债率由2017年的169.6%增至上半年的187.5%，提高近18个百分点，创下新高。

经历重创的佳兆业，其净负债率虽已经有所下降，但同样仍处高位。中报显示，上半年佳兆业的净负债率为258%，较2017年底的300%下降42%个百分点。

很多向来稳健的房企，今年上半年也录得了净负债率的大幅攀升。例如万科，今年上半年净负债率为32.7%，去年底这一数字为8.8%；龙湖上半年净负债率为54.6%，2017年末为47.7%；华润的净有息负债率为47.2%，较2017年底的35.9%也略有增长。不过，上述三家房企的净负债率虽有所上升，但仍然处于行业低点，负债水平处于安全区位。

“杠杆或者负债率高，无非是以前借钱太多，现在赚钱没那么快了，同时还在借，导致负债率居高不下。”明源地产研究院研究员艾振强如此分析。

融资环境恶化

房企的外部融资渠道已经越来越窄，其最为倚重的银行贷款渠道目前也遭遇阻滞，中小房企能够获得资金的难度正在加大。“已经接受了这个事实，现在根本不做开发贷。”国内大型股份制银行某对公人士向《每日经济新闻》记者表示。实际上，暂停房企开发贷的银行并不是个例。

而从数据面看，不少银行的开发贷余额也持续下降。半年报数据显示，今年上半年，中信银行房地产业贷款余额3093.83亿元，较去年末下降236.72亿元。浦发银行的房地产业贷款余额2689.56亿元，较去年末下降80.98亿元。而房地产业贷款的主要构成就是开发贷。

去年在境内公司债持续收紧之后，一些房企转而发行美元债，但随着监管趋严和汇率变化带来汇兑损益的影响，这一渠道也并非理想选择。一些发行过美元债的房企，也正通过一些方式来对冲风险。

例如，万科拟开展外汇套期保值，包括但不限于远期结/购汇（如远期外汇契约DF或NDF）、货币掉期（如交叉货币互换合约CCS）、外汇期权等，最大限度地减少汇兑损失。

部分前期发行过多笔美元债的房企，也采取了提前赎回的手段。如佳兆业，半年报显示，其于2018年5月、6月于公开市场合共回购本金代价为1.08亿美元之2022年到期的8.5%优先票据，以及本金代价为6750万美元之2024年到期9.375%的优先票据。

联合评级与联合资信的报告也指出，今年第二季度，中资美元债的发行规模有所下滑，而中资美元债的主力之一就是房地产行业。报告指出，2018年第二季度，中资美元债发行规模出现下滑，共发行中资美元债124期，总发行规模444.73亿美元，发行期数和发行金额环比分别下降11.43%和19.88%；同比2017年二季度，发债期数上升7.82%，发行金额下滑35.26%，单笔平均融资规模有所下滑。

降负债与去杠杆

外部融资环境恶化，调控限购丝毫不松动，很多房企走到了生死攸关的时刻。降负债、去杠杆成为了中报季被各大房企频繁提到的关键词。

艾振强的观点是，要降负债，首先是减缓扩张步伐，不能大肆拿地，尤其是高价地；其次是谨慎借钱，因为现在借的钱普遍比以前贵，既增大杠杆，也无法优化债务结构；再是引入战略投资者，多用股权融资；最后是卖资产，“实在不行，卖点资产把成本比较高的债还了”。

减缓投资节奏以降低负债率，中国恒大就是这么做的。今年上半年，恒大新增土地68幅，新增土地储备3086万平方米。对比2017年同期，恒大在2018年上半年的拿地数量和建筑面积缩减近半。去年同期，恒大新购土地储备高达152幅，新增土地储备6763.6万平方米。

在今年中期的业绩会上，恒大总裁夏海钧也指出：“公司的土地储备未来会维持在3亿平方米左右，每年下降5%左右，通过土地方面的适当减速，加速降负债，从而达到合理的水平。”中期业绩显示，恒大净负债率下降至127.3%，较2017年同期下降50%，较2017年末下降逾30%。

引入战略投资者的例证又如华夏幸福，今年7月10日，华夏幸福向平安资管转让5.82亿股公司股份，占上市公司总股本的 19.70%。今年上半年，华夏幸福的净负债率相比于年初大幅上升48个百分点至96%，不过克尔瑞发布的报告指出，“随着7月平安集团成为第二大股东，预期双方未来的合作会增加，为企业优化财务状况带来帮助”。

从外部环境来说，房企能做到的无外乎上述方式，但事实上，“修炼内功”也是必不可少的一环。多名房企内部人士、房企策略咨询人士在接受《每日经济新闻》记者采访时均提到，降负债最要紧的还是加强回款管理，“降点价能尽快卖掉，不见得是坏事”。

在这一方面，很多房企也有所行动。在今年的中期业绩发布会上，佳兆业主席兼执行董事郭英成表示，公司非常重视债务问题，“希望下半年经过销售回笼资金和多方合作，以及卖掉一些非核心资产，来继续降低负债”。