A股上市房企中报披露已收官。据同花顺统计数据显示,2018年上半年,A股135家上市房企营业收入总计高达7740亿元,同比上涨24%;归属于母公司所有者的净利润合计852亿元,同比增长38%,即平均每家上市公司约赚6.3亿元,平均每家比去年多赚约1.73亿元。
值得一提的是,135家上市房企货币资金接近1.1万亿元,同比上升21%。
安信证券分析师黄守宏表示,民企一般具有更高的增长速度,但国企相对稳健,民企增速波动较大;从利润率看,国企与民企利润率逐渐收敛,民企利润率自2015年以来筑底回升趋势更为明显。
黄守宏进一步称,龙头公司在高基数下,仍能大象起舞,成长性凸显;中上及中下市值房企在营收及净利润的增速表现上都有明显的提升,但在毛利率及净利率上,中上市值房企的弹性更大,中下市值房企虽有一定的高增速,但其利润率显著低于行业整体水平。
135家房企净利852亿元
从上半年业绩来看,不同梯队房企净利增长速度不同。
《证券日报》根据同花顺数据统计,截至6月30日,上述135家房企归属于母公司所有者的净利润达852亿元,平均每家归属于母公司所有者的净利润为6.3亿元,2017年同期则为4.57亿元。
具体来看,归属于母公司所有者的净利润超过10亿元的企业有18家,占比为13%;净利润1亿元-10亿元之间的企业为65家,占比约为48%。
对此,中原地产首席分析师张大伟表示,大部分企业利润明显上涨,除了部分转型的中小企业外,八成房地产企业2018年上半年利润明显上涨,这是房企收获最丰厚的半年报,多家房企净利润出现高达200%的上涨。
值得关注的是,多数房企今年都在强化现金流收入,提高周转速度,加快销售节奏。不过,高周转虽然是房企的必由之路,也是加速规模扩张的手段,但前提是施工的安全性和产品的标准化,业内盛行的“3-6-9”周转模式(即“3个月内动工、6个月内开盘、9个月内现金回笼”),需要企业有很强的产品营造能力和“质量与速度”的平衡能力。
正如新城控股高级副总裁欧阳捷所示,高周转模式本身并无对错,但是执行高周转的同时也要确保制度流程的规范性和严谨性。比如节点计划的编制必须科学合理并具有可执行性,现场管理必须满足文明施工、安全生产、培训覆盖、监管到位等要求。
中银证券报告显示,在严调控背景下,政策边际放松预期较弱,高位运行难以持续,快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著。
资金链承压
事实上,由于过去扩张速度太快、负债过高,去年下半年以来,负债较高的房企都在用各种手段降低负债率。
目前来看,2015年-2016年,地王频现奠定了中长期毛利率的下行趋势,行业整合将加剧。尤其在房地产增量市场天花板来临之际,过度依赖住宅销售获得收益的房企,动辄资产负债率超过80%,相当于背着“炸药包”前行。鉴于此,不少房企都在加码持有型物业运营收益,以期获得稳定现金流和增加新的盈利增长点,以此缓冲风险。
更重要的是,调控政策不断加码,在一、二线热点城市限价政策高压下,房企难以定下预期高价,撑不住的企业率先“降低预期定价”卖货,有些房企则仍在延缓项目上市时间。在融资方面,多种融资渠道紧缩,房企融资压力很大。
有分析师认为,大型房企资金量较充足,偿债能力状况较好,对销量下滑的缓冲能力较强。在本轮地产周期中,多数龙头企业拿地有节奏,存货管理能力较强,销售和进货时机把握较好,财务盘面较为好看,信用评级较高,因此融资渠道畅通。
黄守宏表示,龙头房企预收款锁定率高,且具备较强的现金管理能力及回款能力、较强的融资能力;从负债率看,虽然龙头房企的资产负债率较高,但剔除预售款后的资产负债率低于其他分组。
但中小型房企整体状况劣于大型房企,资金链脆弱,在项目去化率较低的情况下,若融资渠道受到阻碍,未来可能有偿债风险。
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