刚刚过去的8月是房企“中考”集中放榜的时节,从数据上看,大部分上市房企都取得了不错的业绩表现,房地产行业迎来财务数据最好的半年。在内房地产股巨头中,融创中国(01918.HK)上半年业绩继续全面提升,同时,“稳”是贯穿整个半年报的关键词。
半年报显示,2018上半年融创实现营业收入465.8亿元,同比增长215.3%;归母净利63.6亿元,同比增长389.3%;核心净利66.1亿元,同比增长391.8%。2018年上半年毛利率24.7%,较去年同期增长约2.5个百分点。
经过三年的高速发展,融创实现了快速强劲发展,毛利率水平不断提升、杠杆稳步下降,融创已经进入财务均衡、稳健发展的新阶段。
2018年以来,穆迪、标普、惠誉等国际评级机构连续调升融创评级;德银、中金、花旗、大摩、美林、野村等国内外一流投行均发布报告看好融创后势;融创还被纳入恒生中国(香港上市)25指数。
经营稳:销售快速增长,利润叠加释放
近年来,在“住房不炒”的政策指引下,房地产行业进入成熟健康发展的新阶段。与此同时,行业马太效应明显,数据显示,去年年底,行业前10大的房企销售占全国全部的占比是24%,今年上半年达到了30%,而在2010年这一数据仅为10%。
行业的集中度不断提升也导致头部房企的利润上升明显,碧桂园、恒大、万科等头部房企的净利润都得到明显提升,融创的利润增幅更是接近4倍,上半年,公司归母净利63.6亿元,同比增长389.3%;核心净利66.1亿元,同比增长391.8%。
上半年,融创实现整体合同销售额1915.3亿元,同比增长76%,权益合同销售额1378亿元,同比增长83.7%。从此前公布的销售数据上看,2018年1~7月融创实现合同销售2254亿元,已经完成全年销售任务4500亿逾50%,全年超额完成4500亿销售目标几成定局。
在销售快速增长和利润叠加释放同时,公司毛利率也在持续攀升。上半年,融创并表毛利率由同期的22.2%提升2.5个百分点至24.7%;此外,由于合联营毛利提升,公司的权益毛利率也从19.3%大幅提升至26%。
值得注意的是,半年报显示,公司收购万达土地重估后,一部分利润提前在2017年确认,摊销到今年成本中,拉低了并表毛利率,意味着,剔除该等影响,融创的真实毛利率达到34.1%。
业内人士认为,融创毛利率水平近年来的持续攀升,显示上市公司运营优化已取得实效,核心净利增长有望持续释放。
在主要经营指标快速增长、资产规模持续增厚的过程中,融创杠杆稳步下降。上半年,公司资产明确增厚至6699.42亿元,有息债务整体下降95亿。考虑到融创销售保持跨越式增长和严控投资和拿地,预计融创经营性现金流将持续增长。
未来稳:货值布局合理,土地储备优质
土地是房企首要的生产原料,不仅是利润的来源,更是长期发展的保证,土地的数量和价值直接影响着房企在公开市场的表现。
半年报显示,融创土地储备规模达到 2.31亿平米,总货值3.29 万亿。货值布局非常合理,超过 92%的土地储备位于供求关系健康的一二线及环一线城市。
随着房地产市场分化加剧,房企的未来之争在于一二线城市的土地之争。龙头房企中,明确提出重点深耕一二线的恒大,一二线城市土地占比也仅为68%。
目前,融创从可售货值的区域结构看,八大区域较为均衡,其中北京区域最多;布局的城市为74个,少于碧桂园(261)、恒大(228),彰显了深耕核心区域的策略。
虽然融创主要加工原料“面粉”92%集中在一二线及环一线城市,但是其土地储备的平均成本只有 4470 元/平米,可见融创具有绝对竞争优势的土地储备和拿地能力。
2018年上半年,融创中国严格拿地纪律,控制买地节奏和支出,并提高了拿地标准,融创目前拿地必须保证“IRR 高于 50%,项目净利润率高于15%”;2016、2017 年拿地标准为“IRR 高于30%,净利率高于10%”。
中报业绩说明会上,公司管理层也表示,下半年融创中国要严控投资,多看少动,严格控制投资节奏和规模。
融创是业内首家依靠大规模收购进行规模扩张的公司,也通过良好的收并购市场口碑引来越来越多的合作机构,目前融创合作机构快速从2016年的109个增加至 2018 年中期 203 个,为融创提供一线的土地线索和发展机会。目前融创土储超过 70%是通过收并购合作方式获取,通过并购拿地也有效降低了融创获取土地的成本。
数据显示,通过合作模式,融创2018 年至今共获取土地建筑面积 2920 万平方米,权益建筑面积 1545 万平方米,综合成本仅为3620元/平米,土储成本进一步下降。
服务稳:执行领先战略,成为行业标杆
在2018年行业整体调控下,融创实现销售数据、营业收入、净利润和毛利率的全方位提升,也成为行业内的“融创现象”。
融创始终坚持产品领先战略,不但拥有处于行业领先地位的产品能力,还通过产品研发领域的不断投入,持续保持在产品能力上的创新与引领。
2008年融创开始操盘第一个“融创壹号院”系产品—— 北京西山壹号院,成为口碑佳作,代表了融创最高端的水准。
目前,融创在5城落地9座壹号院,分别为:北京的西山壹号院、紫禁壹号院、使馆壹号院、北京壹号院;上海的滨江壹号院、陆家嘴壹号院、以及苏州壹号院、合肥壹号院、武汉壹号院,均是具有鲜明建筑特色和历史人文价值的豪宅项目。
此外,融创还成功打造了桃花源系、府系、桃源系、九府系等多条具备行业影响力的产品线,承载了融创独有的产品设计和产品理念,众多项目成为所在城市的标杆项目,受到了行业和客户的高度认可。
融创的产品和服务,在产品规划设计理念和客户服务理念上均在行业处于领跑位置,引领行业最高标准的产品品质也成为融创提供高品质居住的关键,在业内具备绝对的领先优势。
正如融创董事会主席孙宏斌所说的那样,“人必须有梦想,梦想是什么并不重要,重要的是你要为你的梦想脚踏实地地去努力。我现在的梦想就是做出传世的高品质产品,让融创稳健、从容、长远。”
服务品质上,融创坚持服务领先战略,全面升级高端生活价值体系为“融创归心”。
作为中国家庭美好生活整合服务商,融创中国始终致力提供高品质居住和服务。融创单独制定了一套高于国家质量标准的《质量内控体系》,采用更严格科学的方法确保每个产品都拥有过硬的品质,涵盖1500多个高于国家要求的八大类质量管控体系。
2017年融创内部通过系统性的全链条质量测评体系,通过专业机构进行产品检测超过2万次。在赛惟咨询客户满意度调研中,融创客户满意度评分高达92分,客户满意度成为行业标杆。服务品质不断提升也成为融创整合美好生活的重要竞争力。(CIS)
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