中小房企资金承压藏隐性风险 风险隐患不得不防

在调控政策持续收紧背景下，房地产行业洗牌加剧，激烈的市场竞争也在考验着房企的资金实力。记者近日在广东、安徽、重庆等地调研发现，今年上半年全国房地产市场保持总体稳定，房地产贷款总体信用风险可控，显性风险不大，但个别隐性风险值得关注，中小房企资金链风险就是其中之一。

业内人士表示，在“坚决遏制房价上涨”的大背景下，下半年楼市调控会更加严厉，部分中小房企资金链吃紧，或将风险显性化。建议继续拧紧“水龙头”，防止违规资金流入房地产市场；另一方面，政策层面要合理引导预期，以“打隔断”方式精准处置风险点，防止问题蔓延。

中小房企融资能力较弱

风险隐患不得不防

在去杠杆和鼓励资金进入实体经济的大环境下，资金链紧张是当前房地产企业共同面临的难题，其中以中小房企资金难题最为突出。从自身内在情况而言，中小房企资金规模实力较弱，抗风险能力相对大型房企先天不足，从外部融资现状分析，中小房企融资能力也相对较弱，金融机构更不待见，可谓是“内外交困”。

“我随时都有资金链断裂的危险”，中部省份一位不愿具名的中小房企负责人说，因为两宗地合并审批过程遭遇意外因素，楼盘商品房预售证审批要推迟两三个月，拿不到预售证就无法开盘销售，现金流无法及时回收，正在开发中的楼盘随时都有可能烂尾。资金吃紧导致楼盘可能出现烂尾的风险，对于部分房企而言是无法回避的挑战。

“前脚紧赶着后脚，一环紧扣一环，资金链始终都是紧绷着的，一旦某个环节出现问题，整个项目就面临崩盘的危险”，一名银行金融机构监管系统有关负责人告诉记者，一些中小房企自身资金并不充裕，在建设环节靠施工企业垫付工程款，先把这个框架搭起来，然后去银行贷款，拿到商品房预售许可证后立即就卖房子，资金回流后，再把银行贷款还了，现金流立刻就好转了。如果卖不掉的话，企业资金链就会一下子变得特别紧张。

记者采访到的皖北地区的一家房地产企业就属于这种情况。该企业原来是做加工制造业的，后来进入房地产领域，在一地级市开发了一个占地100多亩的楼盘。

该企业负责人告诉记者，按照计划，他现在应该可以拿到二期房地产预售证可以资金回款了，但是因为审批问题商品房预售证迟迟办不下来，导致无法预售，资金无法回流，他不得不挪用名下的其他生产型企业的现金，用来救急周转。如果再这样拖下去，不仅房地产项目会烂尾，他名下的其他两个生产型企业也会受到严重影响。

据金融监管部门分析，这类中小房企有一个比较突出的特点，就是主业都不是做房地产的，可能是在其他行业积累了一些资金，看到房地产形势火爆，为了赚快钱，就想方设法进入房地产领域。这类企业的资金往来都很复杂，不同的企业主之间相互拆借融资，利率往往比银行贷款高3到4倍。对这些企业而言，银行的贷款什么时候到、什么时候拿到预售许可证销售回笼资金，都非常关键。甚至有的小房企，在没拿到许可证时，先内部认购，让员工先买，把企业资金缺口补上，再通过员工往外卖。

记者从地方银行监管部门获悉，针对房地产行业融资需要，目前银行机构都实行名单制，大的企业进入房地产开发名单，没进入名单的中小企业，银行机构是不允许放贷给它们的。这种情况下，这些中小房企从银行贷款的渠道几乎完全被切断，所以有的房企不得不通过其他方式解决融资问题，相应地就需要支付高利息。

一名金融监管人士分析认为，如果爆发风险，中小房企首当其冲，其背后蕴藏的风险可能比预想的要大。同时，和大型房企相比，中小房企不在重点监测范围内，这可能会让一些隐藏风险不能及时进入监管部门的视野。