上半年实现合同销售金额3041.8亿元，同比增长24.6%；净利润530.3亿元，同比大增129.3%；核心利润550.1亿元，同比增长101.5%……恒大上半年的成绩单无疑是亮眼的，但一向以规模大幅增长引以为傲的恒大却正在放缓业绩增长的步伐。
8月接近尾声，中国恒大（3333，HK）业绩发布会如期而至。如往年一样，恒大集团董事局主席许家印未出席中期业绩发布会。8月28日，恒大董事局副主席夏海钧带队现身中报业绩会，没有许家印频爆金句的业绩会氛围略显严肃。
从规模型房企向“规模＋效益”转变，采取“三低一高”模式降负债，转型一年多的恒大正在发生改变。
中报显示，2018年上半年，恒大实现合同销售金额3041.8亿元，同比增长24.6%；收入同比增长59.8%至3003.5亿元。一向以规模大幅增长引以为傲的恒大正在放缓业绩增长的步伐。
在规模和收入的适度增长下，恒大将效益增长放在首位。2018年上半年，恒大实现毛利润1088.6亿元，同比增长61.8%；净利润530.3亿元，同比大增129.3%；核心利润550.1亿元，同比增长101.5%；净利率同比增长5.4个百分点达到17.7%；核心利润率18.3%，同比增长3.8个百分点。
《每日经济新闻》记者注意到，在效益大幅增长之际，恒大正在放缓销售速度。夏海钧表示，未来将保持适度增长，增速将保持在15%~20%的水平。
2018年恒大中期业绩会现场 每经记者 魏琼摄于香港
行业“利润王”
上半年，恒大的各项利润指标均实现较大幅度增长，高达530亿元的净利润，相当于每天净赚近3亿元，净利润为碧桂园、万科、保利、绿地四家房企的总和，成为行业“利润王”。据了解，碧桂园、万科、保利、绿地的净利润分别为163.2亿元、135.2亿元、93.1亿元、83亿元。
从净利润率水平看，恒大17.7%的净利润率不及中海26.2%。而有3003.5亿元收入支撑，恒大净利润规模远超中海。数据显示，2018年上半年，中海净利润为232.2亿港元。
关于恒大超强吸金能力的养成，夏海钧在业绩会上将此归功于“规模＋效益”的转型，2017年开始恒大作出了规模和效益的平衡，同时采取“三低一高”模式，通过偿还永续债降低负债率释放利润，利润增长表现优异。
夏海钧指出，恒大早年储备了庞大的土地资源，拿地楼面地价较低，同时采取大盘开发模式，恒大3.05亿平方米土地储备只有822个项目，平均每个项目面积为37万平方米。大盘开发后，随着配套完善，后期销售价格是增长的。地价锁定，建筑成本微涨，在销售价格提升下，给恒大带来了很好的收益。
《每日经济新闻》记者梳理相关数据发现，2012年恒大合约销售均价为5955元/平方米，2018年则上涨为10859元/平方米，涨幅达到82.35%。
同时，夏海钧认为，恒大标准化的产品体系和统一集采，大规模降低了成本和造价，创造了有效的利润空间。
销售速度放缓
需要注意的是，利润大幅增长的同时，恒大销售规模增速正在放缓。《每日经济新闻》记者梳理发现，2014年至2017年，恒大合约销售金额增速分别为31%、53.1%、85.4%以及34.2%，这也意味着2018年上半年24.6%的同比增速为近5年的最低水平。
对于规模增速放缓，夏海钧表示未来将保持规模的适度增长，注重质量增长，规模过快增长将带来管理链条的压力，同时也损失了很多经济效益。未来恒大规模将保持15%~20%的增长速度。
规模增速放缓之后，恒大不会提高2018年5500亿元合约销售目标。截至2018年7月底，恒大已实现合约销售金额3498亿元，完成全年目标的63.6%。
据了解，恒大已取得预售证的项目体量约3000万平方米，货值大约为3300亿元，加上还有3500万平方米新开盘项目，货值大约3700亿元。据此计算，2018年下半年恒大可售货值为7000亿元左右。
夏海钧表示，下半年完成50%的去化率，可实现3500亿元的销售，对恒大完成全年销售目标很有信心。他同时表示，恒大不会提高全年销售目标，但会超额完成全年目标。
放缓规模增长速度并不意味着恒大将放弃规模优势。数据显示，恒大的利润规模也源自于销售规模的支持，恒大深刻认识到在强者恒强格局下规模的重要性。
夏海钧认为，未来房地产销售总量不会发生太大的变化，但是房企的规模集中度在变化。预计未来3到5年，房企前三强将占据市场份额的20%左右。
《每日经济新闻》记者注意到，有机构曾预测2020年国内房地产市场的销售金额将达12万亿元，以此测算，20%市场份额意味着前三强房企销售金额规模要达到2.4万亿元，这意味着平均每家房企的年销售金额要达到8000亿元。由此推算，8000亿元或将成为3到5年后进入三强房企的门槛。
按照恒大的发展规划，预计到2020年，恒大总资产将达到3万亿元，销售规模8000亿元。由此看来，恒大不会放弃规模前三的位置。
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