融资成本走高 普遍超10% 房企业务模式多元化提速

今年上半年，房地产市场调控政策继续积极抑制短期非理性需求，同时强调扩大并落实中长期“有效供给”。多城落实地方主体责任，调控力度持续升温，房地产调控政策将在相当一段时期内保持连续性和稳定性。行业集中度的不断提升，在拿地、销售、融资等方面得到了充分体现。

另一方面，受到调控政策“一城一策”差异化因素，以及各线城市区域发展不均衡等综合因素影响，上半年，仍有部分企业出现业绩同比负增长，或者增幅明显降低的现象。多家房企在中期报告中明确，将在房地产主业以外，探索文旅、长租、服务等多种新业态的业务增长模式。

多家房企业绩同比正增长

8月20日，万科企业股份有限公司公布2018年半年度报告。报告显示，2018年1-6月，集团实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%；实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

上半年万科集团实现销售面积2035.4万平方米，销售金额3046.6亿元，同比分别上升8.9%和9.9%，在34个城市的销售金额位列当地前三。万科在财报中披露，“加强现金流管理。面对持续深化的行业调控和日益趋紧的融资环境，集团坚持现金为王，强化资金管控，销售滚动回款率保持在93%以上。”

同日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司披露期业绩。上半年，该公司实现营业收入总额209.88亿元，同比增长6.6%，实现归属于上市公司股东的净利润71.17亿元，同比增长97.54%，基本每股收益为0.88元，同比增长91.3%。

不仅如此，在已经发布上半年业绩的企业当中，保利地产、龙湖集团、泰禾集团等企业均有不同程度的增长幅度。仅仅远洋集团、建业地产、SOHO中国等少数几家企业业绩同比下滑。

中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，合计超过50家房地产企业公布的半年报数据显示（其中A股40家发布半年报，6家企业公布业绩快报，港股也有10家公布），除了部分转型的中小企业外，超八成房地产企业2018年上半年利润明显上涨。

业内分析认为，今年上半年土地市场整体供需关系逐渐改善，二线城市仍然是房地产企业的主战场。其中，各地住宅用地的推出量保持较高增速；住宅用地的成交量也继续提升，溢价率继续下降。龙头房企销售金额稳步提升，销售业绩保持较高水平。

“由于2015、2016年的销售火爆，市场主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健。从已经公布业绩预告的房企来看，预亏的均为转型或者中小型房企，主要业务依然是房地产的房企业绩为正增长。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体来看，从此次房地产企业半年报数据看，是房企收获最丰收的半年报。“龙头房企由于布局合理，加速转型，其业绩上涨幅度普遍超过市场平均涨幅，而且，呈现出‘房企越大涨幅越大’的态势。”

上半年融资成本走高

上半年，房地产市场的整体成交量及价格持续上升，但由于房地产调控措施及流动性紧缩，市况出现疲态。各个区域与各级城市分化加剧。一线城市成交持续下降但趋向回稳。二线及强三线城市整体成交降温，但地域分化严重。

8月22日，远洋集团在上半年财务报告中披露，期内远洋集团营业额为人民币153.76亿元，较去年同期下降11％；截至2018年6月30日止6个月的利息及其他收入上升138%至人民币11.23亿元（2017年上半年为人民币4.71亿元）。远洋方面表示，上升主要原因是整体委托贷款利息收入上升。

值得一提的是，旭辉控股上半年融资成本也在明显上升，期内集团支销的融资成本约为人民币135300000元，而去年同期则为人民币99600000元。公司方面表示，支销融资成本的变动主要由于期内产生融资成本总额（扣除开发中物业的资本化部分）出现变动所致。

张大伟分析表示，随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨，房地产企业销售业绩逐渐放缓，而随着资金压力的加大，融资需求上涨。“在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。”

“另一方面，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。”他认为，“在调控持续加码的趋势下，房企依然在非常明显的拿地加速过程中。拿地频繁，也推动了房地产企业的融资需求。”

根据今年上半年业绩数据，华侨城、华润置地等企业上半年负债水平均有不同程度上升。作为资金密集型行业，地产上的融资途径基本包括股权融资、银行贷款、境内发行公司债券、境外发债、非标融资等等。然而，在金融去杠杆以及监管趋严的大环境下，房企的融资渠道越来越少。

与此同时，受经济形势及市场环境的影响，传统融资渠道延续收紧态势，融资成本持续走高成为常态。据市场机构统计，去年融资的成本在8%至9%，但今年融资的成本已经普遍超过10%。

业务模式多元化提速

今年下半年，企业方面普遍预计整体经济稳中有进，房地产行业调控持续，整体供求关系改善，销售价格将趋于稳定。一二线城市调控将从“控需求”转为“增供给”，保障土地中长期供应，进一步落实“有效供给”。同时，城镇化、改善需求、家庭结构变化等趋势将带来对质量及中高端住宅产品需求的增长。

一位市场分析人士认为，在融资管控、货币紧缩的背景下，行业马太效应急剧增强，企业的规模与效率成为行业内资金分化的最主要因素。土地市场的火爆、企业间收并购的加剧以及上半年各大房企提倡的快周转策略，无不反映出行业目前一个共识：规模与效率决定生死。

事实上，多数房企在继续追求规模效应的同时，也开始多领域业态模式的探索。例如，上半年招商蛇口布局新业态，大公寓、大健康、大文创多点开花，转型成效初步显现。管理规模总计约90万平方米，实现了公寓智慧平台的全线上化服务。

此外，蓝光发展也表示，公司秉承“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动的顶层战略架构。在人居蓝光方面：以“地产金融+文化旅游+现代服务业”为核心基础产业，围绕地产核心主业，形成以文化旅游及现代服务业为主体架构的同心多元化产业生态链，由传统房地产企业向新经济下的新型房地产企业转型。

2018年，华润置地也提出城市综合投资、开发与运营商的定位，继续积极探索创新型业务，促进多业态间的协调发展。希望更好地响应消费者、政府、合作伙伴等各方的多元需求，确保业绩稳定增长，实现价值创造和多方共赢。

业内认为，近几年将是行业洗牌、奠定未来格局的关键时期。除开发主业外，标杆房企也在围绕大众多元需求，积极寻求新的业务增长点和转型方向，加速布局养老、长租公寓、物流、联合办公、健康等领域。

当下行业内过剩的传统开发能力与人民美好生活需要的不匹配，决定了未来“主业有规模有效率，新业务能运营懂服务”的房企将具备更强的生命力。上述分析人士表示，“行业内竞争持续激烈，弱肉强食、分化加剧，企业追求规模、效率、融资创新的各项动作也将持续。此外，行业转型提速，房地产相关多元化领域具备可增长的盈利空间。