资本介入租房市场应紧急刹车

最近一段时间，各大城市特别是一线城市房租不断上涨备受关注。媒体报道显示，今年前7个月，北京、上海、深圳等城市房租总体涨幅超过两位数，局部地区甚至出现了50%~100%的非正常上涨。房租上涨原因是多方面的，而社会资本大规模介入之后对原有租房市场秩序的冲击，正成为新的矛盾焦点所在。

很长一段时间内，散租在我国住房租赁市场占据着主导地位，大量个别的出租人和大量个别的承租人自由交易，市场处于自由竞争状态。与欧美一些城市政府干预租赁市场产生的种种严重弊端相比，我国的住房租赁市场灵活、高效、公平。尽管此前十余年房租整体上涨甚至在某个阶段涨幅很大，但它主要反映货币和经济宏观层面的问题，微观层面上看，非市场因素干扰少，市场运行良好。

但这一高效灵活的市场近年来有逐渐被人为破坏的危险。在“租售并举”的大背景下，行政之手开始介入住房租赁市场，相继出台政策，鼓励发展所谓的长租公寓即是其中内容之一。在政策支持之下，开发商、地产中介、金融资本等三路资本开始大规模地介入住房租赁市场。它们要么整租城中村进行再包装，要么是集中控制一片房源，要么控制分散的房源并通过互联网形成统一供应，成为“出租大户”、超级“二房东”，散租占绝对主导地位的市场结构受到冲击，其巨大的负面影响已经显现。

长租公寓对租房市场的负面影响有三：一是在房主和租户之间，凭空多出一个从中食利的中间环节；二是长租公寓经营者为了尽快抢占市场份额或为了取悦投资人，疯狂开展“跑马圈地”，哄抬底租，并大幅提高转租价格获利；三是各类二房东们在特定区域内基本垄断了可租房源，形成了对租户的不对称优势，由此形成垄断价格，成为剥削者。

国家“租购并举”政策本意是在高房价之下让无力购房者通过租赁方式解决居住问题，但有关部门和一些城市曲解了“租购并举”原意，制定的政策不但没有解决问题，反而加剧了中低收入者的住房困难。

意图解决散租市场租赁合同不稳定、租期短等问题，是鼓励发展长租公寓的理由之一。散租市场之所以租期短、涨租频繁，是供求关系和货币因素的双重作用的结果，培植一个“二房东”不可能改变供求格局，更无法影响货币供给，错误理解问题背后的原因，以人为的微观干预政策来解决宏观问题，除了增加一个额外的中间层，加重人们负担，不可能改变房租的运行趋势。

发展规模化的出租企业，是鼓励发展长租公寓的另一个理由。不得不指出的是，政策制定者缺乏经济学常识，房屋租赁不是制造业，何来规模效应？“二房东”的价值本来就令人怀疑，通过政策来鼓励规模化经营的“二房东”更是匪夷所思，其唯一的结果就是引发市场力量失衡，在城市弱势人群伤口上再撒一道盐。

提高租赁市场层次和服务水平，是发展长租公寓的第三个理由，这一理由同样不能成立。如果居民收入提高，从而提高了对租住房的品质要求，那么它就会导致高质量好环境房屋租金上涨和低质量房屋租金下降，这将自动引导市场升级。通过外力强行提高住房品质，只会造成供求错位，不但不能为低收入阶层解决租房问题，反而是断其生路。今年6月份，某龙头房企进驻富士康周边城中村进行改造，引发了富士康员工的巨大恐慌，就反映出对这种“高品质”住房的需求实际上并不存在，只能让消费者无所选择而被迫接受。

当然，一些城市之所以热衷于以提升居住环境为由支持企业搞长租公寓，背后很可能隐藏着不便明说的驱赶“低端人口”的动机。

目前，局部地区房租失控式上涨，仅仅是各路资本进入租房市场的一个短期负面效应。有人预测，2019~2020年全国长租公寓的规模将达到3000万间，如果政策上不改弦更张，资本在租房市场的力量将越来越大，一个高效的自由交易市场有演变成“超级二房东”横行的垄断市场的危险，届时租房市场将很可能重蹈房地产市场的覆辙。

政策制定者应该意识到，“租购并举”要想发挥作用，核心是提供增量可出租房源，除此之外的任何政策措施都会无一例外地让矛盾更加激化，培植一批超级“二房东”无异于与虎谋皮。当下的政策亟待修正，2017年住建部起草的《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)中第五条中“鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁筹集房源”的内容应果断取消。第十六条中规定“自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记”，也应该改为“自然人转租住房不得高于一定规模”。

有关部门应该做到以人为本，回归基本常识，总之，鼓励资本进入存量租房市场的政策应该紧急刹车。