上海首套房利率下调“真假门”

近日，有消息称中国工商银行和中国农业银行调整上海（楼盘）首套房利率折扣，95折降至9折，为首次购房者释放利好。而二套房利率维持基准利率上浮10%不变。不过，紧接着8月10日，另据媒体报道，对于市场传闻，农行上海分行和工行上海市分行回应“未对个人住房贷款利率政策进行下调”。

就此消息，和讯房产也分别致电两个分行询问，工行上海分行的回复是“没有下调的消息”。

也就是说，针对这一消息，截至目前，并未有来自工行和农行的官方回应，也都是各家媒体的采访报道。为何市场会出现这则传闻？市场又在传递什么信号呢？

银行间的生存信号

8月9日，据21世纪经济报道调查，工行上海分行4月26日前执行的是首套房利率九折，即利率为4.41%；4月26日进行调整，此后出预售证的新楼盘和签约二手房一律首套房95折，即利率为4.655%；8月9日上午，工行再度变更首套房利率政策，重回9折。在同日，同样作此变动的还有农行上海分行。

21世纪报道内容里提到，近几月，工行房贷经理透露“缺单子”感受之外，中介把这两个月的买房客户都推荐给了一直执行首套房9折的建行。因此，此次传闻或在透露一个银行间的生存信号，即都也在争抢客户，因此，在竞争中处于“弱势”的高贷款利率的银行不得已进行了调整。

根据融360监测数据，7月，全国首套房贷款平均利率为5.67%。这已是全国首套房贷利率连续19个月上涨。不过，今年7月，个别一线有些城市银行下调首套最低利率，平均利率出现了小幅下降。在融360监测的35个城市中，首套房贷款平均利率中7月最低值为上海5.16%，最高值为武汉（楼盘）6.35%。

此外，更关键的是，这次严厉的限购，导致很多地方的土地卖不出去，一些地方财政压力非常紧张。中信建投的监测数据显示，2018年前7月，国内300城总流拍宗数达258宗，比2014年同期还高出59%。具体而言，今年前7月，全国土地流拍率约6%，这个数字甚至高于近轮周期中最低迷的2014年，2014年同期的流拍率也仅为4%。而一向被开发商视为最重要市场的一线城市，流拍率更是在今年二季度创下17%的最高值，而全国流拍率均值只是7%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，应该说工行和农行调整上海首套房利率折扣，颇受市场关注。因为下半年很多市场参与者对于市场走势判断是不清晰的，所以需要一些外部的政策调整来研究新趋势。而工行和农行的传闻，总体上说明房贷政策过于严厉的做法会适当做调整，这会释放一些流动性，有助于降低购房成本和活跃市场交易。

刚需盘松绑是大趋势？

根据网传的调整内容看，从95折转变为9折的折扣力度主要给到的是买首套房的人，二套房利率并未调整，依然是维持上浮10%的做法，这显然有助于降低刚需购房者的购房成本。

当然，这或也在释放一个积极的信号，即未来刚需盘的松绑是大趋势。

其实，从当前的政策调控来看，通过限价限购等方式，大多数一二线城市的房价基本趋于稳定，诸如厦门（楼盘）等热点城市，还出现了20%的暴跌。但在此过程中，一些刚需族莫名被打击，市场端还出现了很多刚需族凌晨排队摇号买房买不到的现象，这导致刚需族虽然手持现金却买不到房子。

因此，我爱我家集团研究院院长胡景晖表示，房贷利率调整符合预期，政策利好自住型需求。受中美贸易战等因素的影响，当前国内经济形势不甚乐观，房贷利率存在下降预期，所以上海的房贷利率调整并不意外，其它城市也早有风声。基于货币政策将适当放松的预期，我们对房地产市场未来的预期也偏向乐观。但抑制炒房是当前房地产政策的基本原则，一方面，国家会严控资金流向房地产，另一方面，即使流动性释放到了房地产，其去向也会被严格控制在真正的自住型刚性需求里。

还有业内人士表示，信贷投向如此转向，其实就是响应7月23日国务院常务会议上提出“积极财政政策要更加积极”、“要保障城投平台合理融资需求”等要求。所以这实则也是一种差别化信贷政策的做法。

严跃进分析，此次调整新闻正处于四种宽松化的大环境下，即今年几次降准后的宽松政策、中央定调下半年适当宽松和积极的财政货币环境、贸易关系调整下的国内内需刺激环境、改革开放40周年的开放环境。所以本质上房地产贷款尤其是刚需贷款依然会认为是住房消费中的重要支撑，折扣优惠也是真正让住房市场导入美好生活愿景的一个重要表现。

或有更多城市和银行跟进

虽然还未得到银行的官方回应，但是，有业内人士认为，未来，该政策会对房贷市场和购房市场等产生较为明显的影响。预计未来还有更多城市、更多银行会有房贷利率的下调。

“下半年包括上海及其他城市，推盘节奏会加快。推盘项目要积极消化，一个健全和宽松的贷款环境是必要的。所以结合各地的预售证发放制度和备案制度调整，商业银行贷款给予适当宽松的做法是非常及时的。这种做法在全国各大商业银行中都有可能推行，多少也和下半年商业银行提高按揭贷款业务比例的急迫程度有关。”严跃进表示。

而从消费端来看，贷款政策会刺激部分购房者入市，而不是观望。尤其是没有购房和贷款记录的购房者，因为相对优惠的贷款利率和楼盘限价等因素的加持，购房成本将会降低，因此，预计到了8月下旬，可能迎来一波交易小高峰。

不过，严跃进同时指出，要警惕房价反弹的现象，政策本身是利好的，对于刚需购房者有积极作用，但往往会被过度解读，比如中介代理公司会借此来“怂恿”购房者加快买房。所以后续估计还是会有一些新的交易秩序管控政策。