西安开发商自诉违规　龙湖卷入风波

房价两年4倍，从6000元到24000元，100平方米的差价就是180万元。对开发商来说，巨额利益是挡不住的诱惑，他们为此宁肯冒着被监管部门罚款的风险，甚至不惜自曝家丑。

他们中的一部分，以无预售许可证为由，起诉业主合同无效。其理直气壮的逻辑是，违规的事情不能做，当年卖的房子违规，不能交房。

近日，西安开发商自诉违规并撕毁售房合同的新闻引发舆论关注。《每日经济新闻》记者实地调查发现，涉及其中一起纠纷的本地开发商华峰置业已于8月6日悄然撤销诉讼。而在另一起类似的纠纷中，外来品牌开发商龙湖地产却卷入风波。

缘起：开发商自诉违规

全款买房两年，却被告知房子将不属于她，并且成为被告，而且是被自认违规的开发商状告。购房人李女士猜中了开头，却猜不到这个结尾。

李女士是紫杉庄园的购房人。不久前，她被开发商西安闻天科技实业集团有限公司（下称闻天科技）起诉，与李女士一样被起诉的至少还有11位购房人。《每日经济新闻》记者了解到，李女士购买的紫杉庄园项目已改名为“龙湖·双珑原著”，开发企业的控股方也换成了西安龙湖地产发展有限公司。

业主们向《每日经济新闻》提供的《紫杉庄园内部认购合同》（下称内部认购合同）显示，紫杉庄园项目位于西安市长安区兴隆街道办西沣路以西，出卖方为闻天科技，签订时间为2016年4月至2016年9月间。

据业主们介绍，当时单价是六七千元，开发商有优惠政策，如果交全款可以打七折。

“10户都交了全款。”李女士介绍说，“为凑这些全款，我们曾四处借款。”

两年多来，李女士和其他购房人对新房满心期待。

然而，从今年起，他们的期望逐渐变为失望。

据业主们介绍，今年1月，闻天科技代表约见部分购房人，要求清退2016年收取的房款，以年息20%计取赔偿金。今年2月1日起，购房人陆续收到闻天科技送达的《关于处理紫杉庄园内部认购合同的告知函》，声称业主们的《内部认购合同》“无效”。

业主方供图

就在购房人惊讶和愤怒之际，2月9日，闻天科技将购房人诉上了法庭。

而起诉的理由，更令李女士及一众购房人始料未及。

《每日经济新闻》记者获悉，在民事起诉状中，原告闻天科技提出，依法确认原、被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效，并由被告承担全部诉讼费用。

其陈述的事实及理由为，原被告双方所签订的内部认购的房屋，尚未取得预售许可证。

其所诉请的理由还包括，鉴于原、被告在签订认购合同时，均明知原告开发建设的紫杉庄园项目无预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《城市商品房预售管理办法》第六条之规定，原被告签订的合同依法为无效合同。

转折：龙湖地产入局

业主们质疑，闻天科技“自诉”事件似乎与不久前的一桩企业兼并有关。《每日经济新闻》记者了解到，2017年底，知名品牌开发商龙湖集团进入西安市场并设立西安分公司，后者于12月26日收购了闻天科技的60%股权。至此，这家曾经由陕西宝宸置业有限公司全资持有的本土房企，控股权移至西安龙湖地产。

工商资料显示，目前闻天科技的法人代表、执行董事均为邓仕祥。同时，邓仕祥也是西安龙湖地产的法人代表、董事长兼总经理。

在变更仪式后不久，李女士等购房人发现，他们购买的“紫杉庄园”，已悄然变身为“龙湖·双珑原著”。

李女士告诉《每日经济新闻》记者，今年5月22日，西安市长安区房管局组织开发商和业主见面协商沟通。业主们提供的资料显示，在这次协商中，西安龙湖相关负责人曾表示，闻天科技承诺清退业主，龙湖才出巨资收购，龙湖会正视问题，并表示“欢迎在座各位以现价购买该项目，成为龙湖业主”。

“现在该项目单价已经达到24000元左右，相当于有近3倍的差价。”包括李女士在内的业主们难以接受这样的现实。他们认为，无论西安龙湖地产与闻天科技是否合作，都不应该以购房人的利益作为交换。龙湖地产对闻天科技的收购案，可能是开发商违约的重要原因。

龙湖：我们没有责任

对此，龙湖集团品牌部相关人士向《每日经济新闻》记者表示：“此事和龙湖集团无关。”

该人士认为，闻天科技与业主之间的纠纷和起诉是在龙湖对其收购之前，并且收购后闻天科技仍然是一个独立主体，所以龙湖集团在这其中没有责任。

“从客观公正的角度来说，这件事和我们关系真不大，我们只是第三方。”龙湖集团对《每日经济新闻》记者如是表示，并建议记者去采访闻天科技。

但龙湖集团同时也表态：“秉承为业主考虑的宗旨，尽一家企业应该有的责任，目前客户与收购前的开发商（闻天科技）有纠纷的房子，我们都在等待法院进一步判决，未进行销售。”

在龙湖集团首番表态后，《每日经济新闻》记者通过“天眼查”和新闻报道发现，闻天科技的股权变更日期是2017年12月26日，也即从当天起，龙湖集团已经成为占闻天科技60%股权的大股东，而起诉业主的时间是在2月9日，这与龙湖集团给记者的回复不符。

据此，《每日经济新闻》记者再次联系了龙湖集团。

两小时后，龙湖集团再度回应，表示“因内部沟通问题造成先前的回应与事实不符”，但仍坚称此事龙湖集团不应担责，因为“2017年收购协议中已写明，由对方全权负责可能发生的清退及诉讼案件，直至完全解决，龙湖方不承担任何诉讼后果及费用”。

但是，关于合同中是否规定以何种方式清退购房者，以及是否补偿购房者经济损失的事，龙湖方面并未提及。

一方面，龙湖集团表示与此纠纷无关，另一方面却又承认曾给予闻天科技一定的协助。“龙湖是合资公司大股东，在今年2月仅配合程序做盖章动作。”龙湖集团相关人士说。“盖章动作”间接表明龙湖知晓了此次诉讼行为。

律师：关键事实存疑

《每日经济新闻》记者获悉，6月8日，西安市长安区人民法院发布一审判决结果，认为闻天科技与李女士签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。

业主李女士的代理人陕西融德律师事务所主任羿克律师表示，一审判决以后，当事人已经向西安市中级人民法院提起上诉，西安市中院定于8月14日开庭审理。

业主方供图

他在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，对一审判决到底是否合法公正，作为代理人不宜作个人评判，应该以二审法院审理和判决结果为准。

经了解，李女士的上诉理由有三点，一是一审程序存在错误。一审对被告请求释明合同性质和合同效力后决定是否反诉一直没有答复，直到6月11日才答复，而6月8日判决已经做出了，导致被告无法提出相应的主张。

二是一审对几个关键事实没有审查。如取得四证后，两年多没有取得预售证的真实原因；5月物价局物价公示和房管局受理申请后，预售证迟迟没有取得的原因等。

三是在法律适用上存在问题。如原判对最高法院商品房买卖合同司法解释适用，没有综合考虑合同法解释二和第八次民事审判工作会议的规定。

开发商告业主并非个案

如前所述，起诉业主的并不只有闻天科技。今年5月25日，感恩时代广场项目开发商华峰置业也将20多名购房人诉至法庭。理由与过程也与前述事件如出一辙。

《每日经济新闻》记者了解到，华峰置业的诉讼，主要也是请求判令解除双方此前签订的《感恩时代广场认购协议书》，终止履行该协议。

20多名购房人难以接受这样的事实。实际上，在此之前，他们也在不断通过其他渠道向有关部门反应情况。双方的角力，已有时日。

在购房人提供的一份有关开发商要求解除手续的《告知函》中，开发商列出了要求办理《感恩时代广场认购协议书》解除手续的理由。《每日经济新闻》记者注意到，该告知函落款处盖有公章，时间是2017年8月5日。

《告知函》称，“因我方至今未取得《商品房预售许可证》，并在今年（2017年4月份通过代理公司电话告知让你方来办理退房或补款手续，但你方一直未做出回应。现因客观情况发生变化，我公司未取得《商品房预售许可证》，已经被西安市房管局叫停，禁止我方对本项目房屋的销售。”

并且，该告知函要求业主在收函后15日内做出选择，以书面形式进行回复。“如逾期未回复，视为自愿解除合同。”

购房者们告诉《每日经济新闻》记者，开发商提出的条件是，不认可首付20%以下的协议，坚决清退；对首付20%以上的协议，以目前的房价减去当初的认购价，补足差价。

购房者们表示，已经签约两年多的购房协议，怎能说不履行就不履行？

从购房者们统计的部分付款汇总情况来看，首付比例包括20%、30%、50%、100%等多种类型。其中，首付比例30%的最多，占一半左右。

多名购房者向《每日经济新闻》记者提供了认购协议书复印件，签订日期从2016年至2017年不等。

不过，在这些认购协议书中，甲方华峰置业承诺取得预售许可证的时间却并不一致。《每日经济新闻》记者注意到，这些时间至少包括2016年6月30日前、2016年9月30日前、2016年10月31日前、2016年11月30日前以及2017年5月31日前等。

《每日经济新闻》记者获悉，有关感恩时代广场项目，最新的进展是：开发商华峰置业书面向西安市雁塔区人民法院提出撤诉申请。

民事裁定书显示，就在8月6日，该院已准许华峰置业撤回起诉。