深圳：抢房疯狂政策严厉　房价拉锯“胳膊拧大腿”

深圳楼市正处于这样一个悖论：一方面，令人瞩目的遏制房价上涨的政策不断出台；另一方面，令人瞠目的摇号抢房的场景不断出现。而这“一个硬币的两面”所面临的价格数据现实是：深圳新建商品住宅均价已经连降21个月。不出意外的话，这条平缓的曲线还将延续。

今年3月，深圳市针对二手房交易，统一成交价、评估价以及网签价，并以此来计税以及申请贷款；5月，首例摇号买房楼盘招商双玺的入市，业内将此解读为限价的必然结果，限价+摇号或成未来调控标配；再到最近7月底，政府“打补丁”式的出台新的楼市调控政策。

至此，深圳市新建商品住宅均价保持21个月连降，实现了房价环比不增长、逐步有回落的调控目标。

限价摇号下难掩疯狂

限价政策的原意是践行“房住不炒”的理念，让更多人以可以承受的价格买房。在深圳，连续三个项目的摇号选房，将楼市热情推到了近两年的一个高峰。

今年5月，招商双玺三期取得预售证，此次开盘是深圳首个采取政府监督摇号开盘的项目。彼时，167套房源备案价均为12万元/平方米，价格区间在8.17万-15.42万元/平方米。整体均价在12万左右，算下来一套的价格大部分在两千万以上。

而即便如此，还是被市场认为“划算”，因为该楼盘附近的半岛城邦价格已经卖到了14万+，而这里的低楼层还有8万的价格。购房者需要提前交过500万诚意金才拿到摇号资格，666人认筹，冻结资金33.3亿元，167套房源被抢购一空。

6月15日，万科蛇口公馆也采用摇号选房，只不过这次是采取官方摇号系统开盘。均价8.55万元/平方米，最低7.97万元/平方米。万科蛇口公馆在前海公证处，使用公证处的系统，对通过资料审核并完成诚意登记手续的诚意客户进行摇号，以确定选房顺序。缴纳诚意金的客户总共为669组，均为自然人，万科蛇口公馆此次开盘的可售房源为194套。669人抢194套，中签率29%左右。

对比周边项目均价，万科蛇口公馆具有相当大的优势。和其他新房摇号的城市一样，参与摇号，中签即挣钱，是认筹者众多的主要原因。据了解，周边二手房栖游记在售，挂盘价格区间为6.7万~9.7万元/平方米；港湾花园在售，价格区间约6万~7.4万元/平方米；周边卖得最好的二手房是春树里，成交价格为5.7万~8.2万元/平方米。

6月27日，华润城润府三期开盘。据深圳华润城官方消息，本次三期共741套住宅，户型为89~190平方米的2~4房，将采取线上认筹和官方摇号的方式销售，诚意金200万。预售住宅备案价格为7.53万-9.27万元/平方米。

地处南山核心地段，近万象天地、地铁站，带南山外国语学校(集团)旗下新大冲小学及九年一贯制科华学校学区，此前的一期、二期开盘均引发大量关注。据中介网上显示，华润城润府一期二手房挂牌价为10~11万元/平方米。周边二手房均价也在9万元/平方米左右。最低约800万的总价、8万多的单价，让更多刚需人群“摩拳擦掌”。

据深圳华润城微信公众号6月28日晚间披露，本次公证选房于6月28日上午7点启动签到，9点客户开始进入选房区选房，在17点32分公证摇号762号时，本次推售的741套住宅房源售罄。即不满9个小时741套住宅房源售罄。

对比以上三个摇号楼盘发现，这些“遭抢”楼盘的地段、配套等都比较好，属于稀缺资源。大部分购房者看好深圳未来发展，持有核心优质资产保值增值；其次在限价下，价格低于消费者预期，有“买到即赚到”的心态；再次就是资金需要释放，毕竟房产相对股市、理财产品来说比较有保障，也可以改善居住需求。

新房二手房价格倒挂

“限价”环境下，深圳楼市新入市的新房与周围二手房价格形成倒挂，新房成为了市场上的“香饽饽”。购房群体远大于房源数量，优质新房往往一房难求，“喝茶费”、“提前订房”等违规操作的传闻不绝于耳。

“镁刻地产”记者了解到，包括华润城润府三期、中洲湾一期、华强城一期等项目更是在开盘前接连发布声明，以正视听。对于海上世界双玺花园三期二、三栋销售将采取“政府监督抽签选房”，深圳地产圈的舆论场也一时哗然。

业内人士认为，限价背景下一二手房价格倒挂中长期存在，当新房供应体量达到比较大规模时，二手房价格将向新房靠拢回归，这也是政府希望达到的目的——引导房价稳中回落。

实际上，出现摇号抢房现象，“限价”政策不过只是表面原因，而根源出在供求关系上。而 “限价”作为最近一轮楼市限购政策的主要内容之一，即便颇受争议，但与限购、限贷一样，发挥了应有的功能。我们可以看到，在一线城市，限价对于遏制房价上涨势头的作用不小。

Q房网数据中心市场研究员唐小赞告诉记者，限价一是对新房住宅价格的影响，最直接的就是“10·4”以后的新房住宅价格的连跌，从近22个月均价走势看，大趋势更倾向于新房价格趋稳，且随着限价政策的持续执行，价格平稳的预期不会发生改变。此外，由于新房二手的价格的联动作用，在新房价格预期稳定的情况下，二手住宅的均价也基本稳定，仅小幅微涨，呈缓慢爬坡态势。

戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端分析称，总体上深圳新房市场呈现个盘异常火热与整体低位趋稳并存的现象。新房限价严格与周边的二手房价格倒挂，在一定程度上吸引了部分投资投机需求。不过限价是一个过程，相信一二手房价格的剪刀差会越来越小，目前的新房预售价格相当于给了市场一个参考价。