深圳城市更新拟出重磅新规：旧住宅区未达20年原则上不拆

8月6日，深圳市规划国土委起草相关文件，明确旧工业区、旧商业区建筑物建成时间未达到15年，以及旧住宅区未达到20年的，原则上不划入拆除范围。据《每日经济新闻》记者不完全统计，这已是深圳市年内第4次补充修改城市更新相关规划。

“旧住宅区未达到20年的，原则上不划入拆除范围。”存量时代的城市更新，向来不乏话题性。

《每日经济新闻》记者注意到，继4月24日《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定（征求意见稿）》，4月26日《深圳市拆除重建类城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置规定（征求意见稿）》，6月14日《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定（征求意见稿）》后，深圳城市更新规划年内再添重磅。8月6日，深圳市规划国土委起草《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定（征求意见稿）》和《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则(征求意见稿)》，其中明确，旧工业区、旧商业区建筑物建成时间未达到15年，以及旧住宅区未达到20年的，原则上不划入拆除范围。

本次意见征求稿明确，位于更新五年专项规划范围的弹性与刚性要求；计划申报拆除范围用地面积应大于1万平方米，即取消小地块更新申报要求；新增“工改保”项目的规定；增加“计划调整”“计划调出”两个章节；启动更新单元计划自动失效机制。

取消小地块更新：罗湖和福田受影响较大

针对“计划申报拆除范围用地面积应大于1万平方米，即取消小地块更新申报要求“，深圳市合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，当前如果政策导向确实是取消小地块更新，那么对于城市更新既有区域势必带来较大影响，特别是罗湖和福田。

罗宇表示，本次计划申报新政要求拆除范围必须在1万平方米以上，不禁让人联想到此前坊间流传的一份深圳市规土委的文件，其中就提出取消小地块城市更新。

小地块更新借鉴于国际上有成功经验的“针灸式”更新模式，主要适用于特区内原四个行政区（罗湖、南山、盐田、福田）。由于旧城区域老危旧情况普遍存在，而且许多项目占地面积较小，按照原城市更新办法要求，无法通过城市更新进行改造盘活。因此在2014年，深圳市政府提出原特区内占地超过3000平方米的项目可以申请小地块更新，其后也立项了一批项目。但是后来也发现了一些问题，比如，小地块更新很难为城市贡献公共利益用地和设施，而且开发量增大后还会带来更大的公共配套需求，造成更大的交通压力等。

“原特区内小地块更新项目，未来只能联合成更大的城市更新单元进行申报和开发，其中利益分配会是个较大问题。原特区内将回归2014年以前的连片更新，城市更新项目数量和实施速度都会有所放缓，老旧物业及其土地交易价格也将有所调整。”罗宇说。

旧住宅区未达20年原则上不拆

根据文件，拆除范围内建筑物应在2009年12月31日前建成。建筑年限要求参考《暂行措施》的要求，旧工业区、旧商业区建筑物建成时间需15年，旧住宅区为20年。即旧工业区、旧商业区建筑物建成时间未达到15年，以及旧住宅区未达到20年的，原则上不划入拆除范围。

对此，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，这个表述意味着深圳城市更新对于旧住宅拆除年限进一步宽容，也意味着深圳正在加快城市更新的速度。

“因为最早规定旧住宅不到30年是不能拆的，后来又有文件说未达20年的不能拆，而最新表述是旧住宅未到20年，原则上不拆。原则上不拆和未到20年不拆，是两个概念。”宋丁认为，原则上不拆，一般来讲不拆，但是也不排除特殊情况下经政府批准可以拆，意味着一小部分这样的住宅可能会突破20年的限制。

旧工业区、旧商业区建筑年限未满15年的符合下列条件之一的也可申请拆除重建：拆除范围内建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过拆除范围用地面积的1/3；拆除范围内法定规划确定的公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的40%，或者该城市更新单元涉及法定规划（法定图则或分区规划）要求落实不小于6500平方米独立占地的公共服务设施及基础设施。

另外，2007年6月30日前建成的旧工业区申请拆除重建，更新方向应为普通工业（M1）；国有已出让用地在2007年6月30日之前已建设，但建设面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积，不涉及闲置土地或闲置土地处置已完成，可划入拆除范围；对于单一宗地的“工改工”项目，部分建筑物未满15年但满足旧工业区综合整治类更新年限要求，且该部分建筑物建筑面积不超过宗地总建筑面积1/3的，可申请以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新。

有利于提高审批速度和效率

此次深圳全市统一的城市更新计划申报及审批政策调整，将改变各区不同的政策规则，审批规则统一有利于提高审批速度和效率。

新政重点强调了城市更新公共利益贡献保障，进一步明确城市更新单元计划调整与调出规则、工改保及工改工相关申报规定，在市区权责上进一步明确分工责任，以及明确审查事项、原则与标准、流程与时限，某种意义上对开发商的城市更新投资拓展给予了更明确的指引。

但可以预见的是，新政与目前各区计划申报政策调整衔接肯定会有一个过程，对于城市更新项目计划申报进程或多或少会带来一定影响。“在当前金融环境不容乐观的情况下，开发企业务必稳妥处理好项目融资及资金成本，保障项目现金流。而市场上城市更新项目交易亦将日益增多，项目投资研判更需谨慎细致。”罗宇建议道。