近日，越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房产基金”）于香港举办2018年中期业绩发布会，公司执行董事及行政总裁林德良、执行董事及副行政总裁程九洲，以及财务总裁关志辉、投资者关系总监姜永进出席并答记者问。
当天披露的数据显示，今年上半年越秀房产基金的总收入同比增加了10.3%至人民币10.03亿元，但除税后及与基金单位持有人交易前的净溢利则因为汇兑亏损增加等因素减少了38.7%至6.17亿元，每基金单位分派约人民币0.14元，增幅4.4%，物业整体估值亦提高到了340.72亿元。
相比起房地产开发商动辄成翻倍的销售收入增长，越秀房托仅增长一成的业绩看起来并不算亮眼。
对此，林德良表示，越秀房产基金更注重的是基金的稳定发展，而目前公司旗下的七个已成熟项目整体出租率达97.9%，已属高位运行状态。
而为了保证收入稳中有升，作为基金管理人的越秀房托资产管理有限公司（以下简称“越秀房托”）亦每年都主动对项目进行经营、资产及财务等方面的提升，同时寻求合适的新项目收购，发掘新增长点。
主动调整应对市场变化
在业绩会现场，越秀房托多次提到了“主动调整”一词，无论是内部的运营管理还是外部的环境变化应对，主动且提前作出相应调整，是越秀房托在发展中的重要战略之一。
和讯房产了解到，越秀房托所提到的主动调整，主要包括经营提升、资产提升及财务提升三方面。
其中，经营的提升包括越秀房托为项目所做的业态、创新服务等方面调整，例如在商场公共区域引入快闪体验店、网红店等，写字楼增加母婴室、IT人员及服务器等服务性内容；为酒店引入米其林餐厅、公寓引入机器人免费服务等。
资产提升则意味着对项目硬件的资本性改造，“越秀房托每年都会投入3000多万资金进行项目硬件的改造。”
林德良坦陈，新项目投入使用的初期各方面硬件设施并不完善，需要后期根据客户需求不断投入慢慢改造提升，在日益激烈的市场竞争中，这也成为越秀房托的竞争优势之一。
财务提升主要在于融资方面，这也是越秀房托能一直保持较低融资成本的关键所在。
数据显示，截至2018年6月30日，越秀房产基金的借贷总额共约人民币128.5亿元，借贷比率36%，与去年基本持平。
但由于其借款中境外融资占比达到了79%，而期内美国多次加息导致香港Hibor和Libor大幅增长，虽然上半年越秀房产基金收入增长了一成，期内港元、美元银行错款及美元有担保票据产生的汇兑亏损约人民币1.26亿元，导致净溢利大下滑，融资成本也同时从去年底的3.16%增加到了3.91%。
尽管融资成本的增长是大环境下的无奈之举，但林德良表示，相比香港Hibor和Libor数十甚至上百点的增长，越秀房产基金的融资成本在依然较低的可控范围内增长，这已经是主动调整的结果。
对于汇兑亏损，林德良表示越秀房托一般会做相应的汇率锁定措施，“短期内对冲汇率，远期锁定利率。”
和讯房产获悉，今年上半年越秀房托以票面利率4.75%成功发行了4亿美元3年期有担保中期票据，赶在美元再度加息前偿还旧债。
地产行业多基金运作潮流
提到国内持续收紧的融资环境，林德良认为，如今银行的贷款余额越来越紧，快周转的时代会慢慢结束，进入商住并举的时代，因此未来对于房地产公司，资产证券化是很重要的，而资产证券化就要形成多基金的运作。
“所以房企走向多基金运作将是一个必然的选择。”
所谓的多基金运作，即房地产加金融，一个开发商对接多个不同定位的基金平台，利用不同的基金作针对性的不同项目类型的投资。
林德良表示，目前在海外已经有很多房地产公司多基金运作的先例“美国的西蒙地产就是多基金运作，现在美国房地产开发类公司80%都是多基金运作，这是必然的选择，国内开发商也会往这样的方向发展。
此前越秀房产基金已从越秀地产手中先后收购了广州（楼盘）国际金融中心、武汉（楼盘）越秀财富中心等多个商业及写字楼项目，作为长期持有型物业进行运营管理。
据悉，越秀地产专门成立了商业板块，目的就是为了抓住未来商住并举的大潮流，着手探索多基金运作。同时，越秀地产正在大力拓展的长租公寓、养老地产等业务板块，未来不排除将参照其他国际资产管理公司的模式，设立相应定位的基金进行投资运作。
上述安排背后的逻辑就在于不同的基础资产评估标准不同，适合的基金也各有不同。
越秀房产基金要求项目必须要有持续和稳定的现金流，所以投资标的往往是已经成熟的有稳定收入的物业，主要按收益率进行评估。
但长租公寓、养老地产等培育期内现金流一般有限，五六年甚至十年之后就会好，需要看物业升值，也就是投资回报率进行评估，但回报周期会很长所以并不适合越秀房产基金投资定位。
值得注意的是，在越秀房产基金业绩会前两天，中粮旗下的大悦城地产也宣布将与高合资本成立一个投资总额25亿元的母基金及项目基金，用于寻求机会收购国内具有潜在价值的商业、写字楼等项目。
林德良表示，以后越来越多的房企都会进入房地产投资基金领域。
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