一个共识是，万科的发展嗅觉极为敏锐，这种敏锐来源于其对政治和市场的超前观察。
于是，即便万科再如何低调，其一举一动也被放到了显微镜下。其中，流传甚广的是王石的“拐点论”和郁亮的“白银时代”，硝烟味最为浓重的是“宝万之争”，深铁代替华润入主万科后，祝九胜任万科总裁。
这一系列关键事件自然而然有着强烈的房地产行业发展趋势和万科特有的生存痕迹，这一过程中，无不反映着改革开放后市场化经济的快速发展。
房地产企业和百年企业
万科的“去地产”是意料之中的事情，重点在于万科怎样去“去地产化”。
在万科的2017年致股东书中，有一段是如此描述的：“事业”这个词，在汉语中出自《易经》：“举而措之天下之民，谓之事业。”也就是说，我们应当追求的事业，不仅是企业盈利和成长，更重要的是，能为最广大的利益相关方，创造更长久的真实价值。
一位上市房企财务负责人告诉和讯房产，“房地产再怎么来钱快，空间就剩这些了，万科做的物流、商业这些业务是可以使其成为百年企业的。”
可以看到的是，万科也受到业内环境的影响。
和讯房产曾就祝九胜任职万科总裁作出《金融严监管 万科需要祝九胜》的报道，这是万科最近的重大事件之一，祝九胜的上任也一度使得业内大为讶异，但是事后又深觉是情理之中的事情。
2012年至2015年曾担任万科高级副总裁，2014年至今担任万科全资附属企业深圳（楼盘）市万科财务顾问有限公司董事长，2016年至2018年1月担任万科合营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司董事长兼总经理。
自2016年以来，金融环境一年比一年恶劣，资金是所有开发商的根本，万科需要一个善于和大股东沟通，并且足具金融相关能力的人带领万科。
融资困难、房地产发展空间变小、政策严打等多个方面的原因在倒逼着行业的发展和转型，上文中提出，万科是一家有着超前发展敏锐度的企业。
具体拿长租公寓来说，这是大多数巨头房企的转型方向之一。万科集团的相关负责人告诉和讯房产，“万科的长租公寓是前些年便在地方公司开始的业务，是在长租公寓利好政策出来之前的。”这是万科广为人知的自下而上管理方式。
在万科内部专门设立了一个研究政策的部门。一位不愿具名的证券分析师告诉和讯房产，“长租公寓的盈利状况并不是很好，很多企业是依靠长租公寓项目拿地、融资。”
万科在长租公寓方面的发展尚难以辨别是否有上述原因裹挟。但是，在其他转型方向上，万科的动作相当之大，且已有成绩。
郁亮曾公布了万科的五大业务类型，核心业务为地产开发和物业管理，优势业务是商业和物流，拓展业务是长租公寓和冰雪度假，摸索业务是养老和教育，潜力业务是轨道物业和混合所有制改革。
在这五大类型的业务中，商业、物流是万科着力发展的两大业务类型，这两个业务万科是要争行业第一的。
此前，由万科等公司组成的财团将以约790亿元人民币（160亿新元）的价格收购新加坡普洛斯，收购完成后，万科将占有物流地产50%份额。
而在商业地产这方面，印力联合万科、Triwater基金公司，通过各自旗下全资子公司联合与凯德集团全资子公司凯德商用达成协议。根据协议，三方将联合收购凯德集团旗下全资子公司凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权并承接相应的负债，交易对价为83.65亿人民币。这代表，印力将发展成为全国第二大商业地产企业，仅次于万达商业。
而在六月底的股东大会上，“去地产化”是重要话题之一，郁亮说，十年之后的万科还是房地产公司吗？如果是的话，应该比较惨。现在正琢磨把各地公司名称中的“地产”字样都拿掉，万科的名字取得太好了，没有叫万科地产，而是万科企业。
郁亮表示，方向是明确的，路径是不清晰。“我无法回答十年之后物流板块占比多少，商业板块占比多少”，郁亮说，“但可以清晰的是，万科未来是美好生活的服务商，未来想到万科，想到的是美好生活，不是几栋房子。”
让出“第一”？
万科最新提出的定位是“城乡建设与生活服务商”，这和万科前些年的发展有所差别，王石曾在一个论坛上谈到万科是不是想要多元化，他说：“谁要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出来反对。”这句话多次被业内提及，这也使得万科的多元化和“去地产化”备受关注。
但在一次采访中，王石在回答“和郁亮又无矛盾”时说道，“媒体很喜欢找第二代和第一代之间的矛盾。我说如果一切都是顺着我，我不会用郁亮。什么都和我一致，我干嘛用郁亮呢？”他补充道，“我接受你的不同意见，一定是他有他的道理，最后能说服我，我很欣慰地看到这一点。”
实际上，万科的发展融入了王石鲜明的个人特色。
1984年，王石创立万科，1991年，万科成为中国首批上市公司，受益于早期南方发展的红利，万科发展迅猛，2012年成为全球首个房地产年销售额超过200亿美元的公司，2016年成为“世界500强”企业。
事实上，王石并非唯销售额论发展的企业家。2010年，万科提前完成“千亿计划”，王石曾表示，“如果万科一意以利润为导向，那么后千亿时代可能面临覆灭式的危机。”
王石下死命令要求万科2011年“销售额不允许超过1400亿元”。
2011年业绩显示，万科2011年共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，成为唯一房地产业年度销售进入千亿的公司。
但是，相比2010年的销售额来说，万科同比涨幅下滑明显。2010年万科实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%。
涨幅下滑，这其中难免和王石的经营观念有关，但也与2011年的政策调控有关。
而今，万科和王石早已在名义上剥离开来。房地产行业分化严重，政策调控加大力度，强者恒强的时代来临，2017年，万科销售额破五千亿，对行业和万科而言，都称得上里程碑式的跨越式增长，彼时，万科早已让出“住宅大哥”的位置，市值并无太大增长。
7月4日，万科发布销售简报，2018年上半年，万科实现合同销售金额3046.6亿元，同比增长9.91%，合同销售面积2035.4万平方米，同比上涨8.93%。
一位注册会计师对和讯房产表示，万科的财务状态很好，从2017年的年报来看，万科在刻意做出一些平衡，并没有为了冲销售额加快速度，而很多方面是万科可以把握发展节奏的。
祝九胜的江湖气尚未显现
业绩亮眼，但按照万科的“性格”，这远远不是万科的最终目标。与王石与企业若即若离的关系不同，郁亮对万科全盘把控，万科的发展也愈来愈多地与深铁、祝九胜发生化学反应。
一个需要注意的细节是，深铁入主万科后，万科看似无太多变化，郁亮也笑称唯一的变化便是他做了主席，但也曾有万科离职人员对和讯房产表示，“深铁入主后，万科员工的奖金计算方式与之前相比有了较大调整。” 薪酬也是万科人才流动较大的主要原因。此外，上述证券分析师对和讯房产表示，“九哥（祝九胜）和万科的其他人不一样，身上有一股江湖气。”
也就是在六月底的股东大会上，祝九胜表示，“我进万科7年了，与同事们配合得很好。我从事了20年的金融服务业，在以客户为中心这方面，我可以为团队带来推动和加持的作用。在金融服务方面是我的强项，传统的房地产是我的弱项，但我会配合同事完成工作。”
语毕，郁亮补充道，“祝总的金融背景优势发挥得并不是很充分，因为万科没有缺过钱。如果说祝总在经营上有什么不一样，我觉得是更增强了客户意识，把客户意识放到方方面面，这是他最特别的地方。”
目前来看，万科并没有显现出祝九胜的性格特点。
整体来看，万科身靠“深铁”这棵大树，近几年的快速发展也为其取得较高的市场份额。万科的综合能力备受业内外认可，再加上超前的政策、市场敏锐度和极强的自身危机感，万科未来发展仍令人期待，与此同时，万科的发展走向值得行业借鉴。
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