在楼市持续调控背景下，今年上半年，北京新房成交量创历史新低，供应和需求受限是主要原因。而随着6月限房价项目的供应开闸，北京新房项目加速入市。证券时报记者根据北京市住建委网上公示信息统计，6月预售商品住宅项目达到14个，7月前15天就有13个项目获批预售，而今年以来除了2月达到12个外，其余月份预售项目数量均为个位数。
证券时报记者从多个已开盘和即将开盘项目的售楼处了解到，由于地理位置和产品品质不同，已开盘项目的销售情况冷热不均。6个限房价项目中，除了瀛海府日光外，其他仍有部分房源在售；而多个即将开盘的项目同样因位置和品质不同，受关注程度差别较大。
业内人士认为，下半年，北京新房供应量将井喷，限房价项目的大量入市，对成交量有拉升作用，同时也有望进一步平抑市场价格。不过，供应量集中、过大的部分地区新房成交情况也可能冷热不均，位置相对偏远的项目很可能面临一定的去化压力，房企竞争也更加激烈。
新房供应开闸
随着6月8日北京首批4个限房价项目入市，拉开了市场供应的闸门。进入7月份，新房项目继续加速入市，证券时报记者根据北京市住建委公开信息统计，7月上旬（至15日）就有13个商品房项目获得预售证，其中，有4个是限房价项目，而6月获得商品房预售证的项目为14个。
限房价项目是“限房价、竞地价”土地出让方式下的商品房，土地出让时就限定了未来商品房销售价格，由于该售价比周边房价要低，因此备受市场关注。不过，证券时报记者从多个项目处了解到，并不是每个限房价项目都开盘日光，6月初首批开盘的4个项目中，除瀛海府（位于大兴区南五环外）日光外，其他3个项目由于位置相对较远，目前仍有少量房源，其中有个别房源是清退出来的。而7月初开盘的两个项目，目前也有房在售。其中，中海京西里（位于房山区西南六环内）的一位销售对证券时报记者说：“我们项目在六环里，目前还有少量房源，这个月将清盘，销售限价40837元/平方米，周边市场价都在每平方米5万多了，六环外的项目每平方米也要三万八九呢。”
证券时报记者了解到，本周还有2个限房价项目将开盘。
其中，位于昌平区北六环内的华润理想国，销售限价均价49520元/平方米，共开盘875套，户型面积90-140平方米，总价470万/套起，开盘当天将采用手机在线选房加传统选房的方式。一位销售人员告诉证券时报记者，由于房源比较多，不太挑剔的客户都能选中；另一个位于大兴区东南五环外的万和雯丽，销售限价均价52449元/平方米，户型面积60-90平方米，一位销售人员对证券时报记者说，该项目售价要比周边在售新建商品房价格低19%，开盘共644套，目前排卡已经到1200号，开盘采取网上选房，不用摇号。
据不完全统计，7月下旬还将有十余个限房价项目入市，其中，位于朝阳区东北五环外孙河别墅区的瑞悦府受关注程度较高，证券时报记者上周六在售楼处现场看到不少前来咨询的客户。一位项目销售人员告诉证券时报记者，预计开盘509套90平方米的3居洋房，目前排卡的人数已经超过1000人。
“我们周边都是别墅项目，单价都在每平方米七八万以上，我们项目销售限价67516元/平方米，总价600万左右，这个价格在望京也就买个2000年左右的二手房。我们开盘将采取公证处摇号的方式。”他说。
此外，位于南二环外的永定府也备受关注，因限价均价不超过89068元/平方米，远低于周边二手房价格，有可能被转为共有产权住房。
除了大量限房价项目，下半年还将有不少普通商品房项目和别墅项目入市。其中，位于大兴区南五环边的中铁华侨城·和园7月14日下午开盘，72套150平米的3居室并没有实现之前销售人员所预期的开盘售罄，截至当天下午5点，证券时报记者在售楼处现场的销控板上看到，有两套已经网签，有25套已草签。该项目单价每平方米6万7，是总价在一千万左右的大平层，小区定位高端改善。另外，下半年有望入市的别墅项目中，还有一些昔日地王项目备受关注，其中一个是位于南三环内的懋源·璟岳，该项目仅有70席，每套房子都是独门独院，紧邻丽泽金融商务区和金融街。这是2013年北京单价地王项目，过去几年在北京三环内，带产权、成规模的别墅住宅供应几近为零。
合硕机构首席分析师郭毅指出，2010年至今，北京三环内供应了9620套商品住宅，仅相当于同期商品住宅供应总量的2%。其中，三环内别墅更为珍贵。从北京开始网签的2006年至今的12年时间里，三环内仅供应了87套别墅，最近唯有区区6套。“极度的稀缺让其大多被房企持有，并未面向市场销售，实际可售的三环内别墅只有1套，且别墅的四周均为高层。”她说，未来，三环内别墅的潜在供量依然极为有限。最近三年，三环内出让了5宗住宅用地，虽然个别地块通过“拉高排低”的手法挤出了少量别墅，但项目的主力产品依旧为高层住宅，无法实现产品的均质与客群的纯粹。
此外，位于南四环外的泰禾·金府大院，是2015年丰台区总价地王，当年被华侨城联合华润、招商蛇口以总价83亿元拿下，去年转让给了泰禾集团。
市场竞争加剧
今年上半年，北京新房成交量创历史同期最低。据我爱我家集团研究院统计，今年上半年北京市新建商品住宅（不含保障房）共网签10786套，比去年下半年下降23.34%， 比去年上半年下降31.88%，降幅比例较大。其中，普通住宅7443套，共有产权房2242套，别墅1083套，公寓类18套。从成交价格来看，上半年北京市新建商品住宅（不含保障房）的成交均价是43198元/平方米，比去年下半年降低5.84%，比去年上半年上涨4.78%。从成交区域和结构来看，新房成交大多都在五环以外，远郊化特征明显，中小户型仍是主流房型，共有产权住房在新房供应中所占比例逐渐加大。
对于上半年北京新房成交量创历史同期最低的原因，郭毅对证券时报记者表示，一方面是供应受局限，由于限价政策对商品房价格管控，原本计划上市的项目不能如期上市，同时，限房价项目销售管理办法5月底才落地执行，6月部分限房价项目才入市，上半年的楼市总供给处于低位，供应端影响需求端，造成部分改善需求和刚需处于无房可买、持币待购状态。另一方面，限购限贷等调控措施抑制需求的释放，而限房价项目5年限售，资产流通性受制约，使得部分需求从新房市场转向二手房，这也使得个别在6月入市的限房价项目没有取得预期成绩，从而影响到新房市场的成交总量。
一位商品房项目的销售人员也对证券时报记者表示，限房价项目虽然价格有优势，但是从签约到交房至少要2年时间，等拿到房本还得2年时间，再加上5年限售的规定，这意味着购房者10年内不能置换。
对于下半年的市场成交情况，多位接受证券时报记者采访的业内人士认为，下半年随着供应量的加大，成交量也有望增加。
“从2018年6月开始，北京限房价项目供应逐渐增加，未来成交量也会有所恢复。”中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时说，预计下半年新房将出现签约井喷，特别是限房价项目的大量供应，这些项目在最近几个月有望入市2万套以上。从价格走势看，2018年北京市场因为有大量的房源供应，各种调控政策也继续严格执行，所以价格出现明显反弹的可能性不大，在经历过2017年大幅度下调后，市场平稳运行将是2018年下半年的主要趋势。
郭毅也认为，下半年，随着供应量集中上升，总成交量也将增加，特别是中低价位限房价项目入市，对成交有拉升作用。但是，她同时指出，供应量集中、过大的部分地区，新房成交情况也可能冷热不均，位置好、品质高的项目成交好，位置相对偏远的项目很可能面临一定的去化压力。如限房价项目供应量过于集中的亦庄，供应量远超区域需求量，有滞销可能。再如北京北部昌平区域，地段位置较远，产品同质化，仅靠微弱差异化的优势吸引细分人群，竞争也将白热化。“面对未来的激烈市场竞争，限房价项目争相抢先入市，率先收拢购房需求成为房企共同的选择。”她说。
关注中国财富公众号
