中小房企求生记样本：星河湾的旧改征途

对于已经牢牢占据一定市场份额的大房企而言，规模的吸引力已经在慢慢减弱。

即便刚刚公布的上半年销售业绩显示，万科、碧桂园、恒大等房企的规模已经逐步从一年3000亿迅速增长到半年4000亿，但这些这些已经名列行业规模前茅的开发商们，早在年初就已表态希望放缓增速，转向质量增长，并且寻求多元化业务发展，例如喊着要探索高科技的恒大转过头就给贾跃亭的FF汽车投了67亿港元，碧桂园杨国强则高调宣布进军农业重新回去做农民，万科则不断地投资物流投资商业投资文化基金，想要撕掉地产公司的标签。

然而，能高调喊出“规模第二”的开发商目前始终还是行业里的少数，大房企将重点转向布局多元化业务的另一面，是更多的中小房企，仍需要借助多种方式在规模的“小康线”甚至“温饱线”上努力奔跑。

十年前错失上市机会导致规模差距逐渐被拉大的广州（楼盘）本土房企星河湾，就已经释放出越来越明显的规模追赶信号。

星河湾的旧改扩张计划

作为广州本土企业却几乎没在广州公开拿过地的星河湾，在行业中是一个特别的存在。尤其近几年房企规模战打得火热，这家公司却始终低调，既不抢地，也不追求项目快速周转，截至目前旗下仍仅有广州、北京（楼盘）、上海（楼盘）、沈阳、太原（楼盘）、青岛（楼盘）、西安（楼盘）等十余个项目。

然而时代和行业的发展向来是不可逆的，不进则退是市场竞争中最简单直接的道理，为了获得持续的发展机会，星河湾董事长黄文仔终于改变了主意，开始有意加大扩张力度。

今年初黄文仔在星河湾的年会上称，星河湾将进入“以质的提升确保量的增长“的阶段，并且扩张的重要方式是星河湾此前较少涉足的城市更新项目。

黄文仔还表示，星河湾去年已经在广州、深圳（楼盘）等地签订了多个城市更新项目，土地储备因此大幅增加。

5月底星河湾副董事长兼执行总裁吴惠珍在接受媒体采访时也主动释放出了类似信号，强调城市更新是星河湾高度重视也是目前的重点工作之一，还表示已有不少地方政府和旧改村主动寻求与星河湾的合作，只是并未进一步透露有哪些项目。

但近日，一则来自广州番禺化龙镇莘汀村的村民通知却无意间“泄漏”了星河湾的旧改秘密。该通知提到，星河湾于今年6月初与广州番禺莘汀村村民委员会建立了旧村改造意向合作，计划7月中旬邀请村民代表到其项目实地参观。

据了解，莘汀村是华南古村落之一，临近珠江，碧桂园有一个正在规划开发的项目就位于该村的用地范围内，去年碧桂园与思科合作落地的智慧城亦在该村附近，但目前该村尚未被列入广州城市更新规划中。

和讯房产向接近星河湾的人士了解到，星河湾方面确实正在接洽该旧改项目，且目前意向也已较为明确。换言之，如无意外，星河湾会顺利将莘汀村纳入其正在壮大的城市更新版图中。

上述接近星河湾的人士还表示，城市更新会是星河湾接下来十分重要的一部分，虽未设立专门的城市更新部门，但已有团队在负责该项业务拓展。

翻查资料可发现，星河湾近一年来的低调扩储似乎颇有成效，在广州、深圳沙井、龙岗、东莞（楼盘）等地均已有城市更新项目在不断推进中。

有市场消息称5月份刚公布旧改拆迁补偿方案的广州萝岗萝峰社区旧改主体开发商很可能就是星河湾；深圳联合产权交易所6月22日发布的一份《龙岗区横岗街道四联社区新塘坑路72号物业-招租公告》中亦提到，该物业属于2016-2020年龙岗区城市更新“十三五”规划优先拆除重建范围内且已与星河湾签订了城市更新合作协议。

中小房企求生记

中指院公布的2018年上半年全国房企拿地数据中，房企拿地面积基本与其规模成正比，但在土地资源越来越匮乏的趋势下，即便是财大气粗的大房企通过招拍挂获得土地的机会也越来越少，夺地后高成本也带来了后续开发盈利问题，因此收购、城市更新等方式越来越受到房企的重视。

“现在招拍挂的土地不仅贵，还要配建、自持，拿城市更新的土地也是没办法。”合富辉煌熟悉分析师黎文江指出，出于城市发展需要，政府以后也会慢慢侧重以城市更新的片区整体改造方式出让土地，而类似于星河湾这种广州本土企业，在获取本土旧村改造项目方面会比外地和大房企更有竞争优势。

如今城市更新已成为众多大中小房企扩储争规模的重要手段，竞争也比以往更加激烈。和讯房产了解到，近期佳兆业、升龙集团等外来房企也都纷纷借助旧改项目加码广州，而除了星河湾，珠光控股、珠江实业(600684,股吧)等本土规模相近的房企也在加大获取城市更新项目的力度，以此扩大土地储备。

但另一方面，此前旧改项目之所以并不被房企重视，也正是因为此类项目不仅复杂，而且需要沉淀的资金太多，开发周期和回报周期都更长，若非有经验的开发商，往往很难啃得动。所以，通过旧改拿地，既是无奈，却也是最好的方法之一。

和讯房产了解到，此前星河湾在广州的星河湾、星河湾半岛等项目用地虽然也是向村集体收购的，但此类基本属于单地块项目，与需要整体改造的城市更新项目有着较大的不同。因而相比珠光控股、珠江实业等已有旧改项目开发经验的房企，“新手”星河湾做城市更新项目时要解决的问题或许也会更多些。

另外，曾有业内人士指出，如今的城市更新项目已从以往的单项目改造变为片区整体改造，难度增大的同时，对房企的要求也更高，而且不少会涉及到片区的经济推动，产业转型升级等问题，对开发商的产业引导和整体运营能力更是一大考验。

因而在努力寻找旧改扩张机会的同时，星河湾也开始招揽人才和试水更多的业务板块。

某招聘网站显示，星河湾正在为其深圳公司招聘若干名城市更新专员，主要负责城市更新项目的决策、公司及村委村民的关系维护、拆迁谈判、拆迁补偿方案编制等工作。

业务方面，去年底与建设银行(601939,股吧)集中签约，建立住房租赁业务合作关系的33家房企里，星河湾也是其中之一，按照约定，建行将给予从事住房租赁业务的房企以必要的金融支持，动员组织租赁房源供给。

而早在2016年底，星河湾还曾与美的、碧桂园等另外15家广东企业共同出资500亿设立广东省首个民营企业联合投资综合平台——粤民投，定位金融与产业跨界合作平台，主要从事金融、新兴产业投资、收购兼并等业务。