近日，云房数据联合和讯房产发布《2018上半年房地产投资回报率排行榜》，选取北京、上海、广州、深圳、西安等若干典型城市，结合城市房价、租金走势，以静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售3类投资指标为依据，为广大购房者提供更为精准、更有预测性的投资分析。
《2018上半年房地产投资回报率排行榜》是系列榜单，将按照普通住宅、高档住宅、写字楼、商铺4类不同物业类型分别进行呈现，本期推出的是《21城商铺投资回报率排行榜》。
近年来，在电商冲击下，大型商场面临“关店潮”，商铺租金涨幅持续下滑，至2016上半年，租金涨幅降到波谷。随后，在线上线下融合、提高体验服务等发展新方向与新趋势的影响下，商铺市场租金止跌回升。2018上半年，商铺五年转售回报率降至5.7%，仅高于长期租赁回报率0.1个百分点。但随着商铺的改造升级，多元化趋势越发明显，新零售逐渐被大众接受，未来转售回报率及长期租赁回报率均有上升的空间。
“新零售”进军市场 租金涨幅跑赢房价
2018上半年，全国商铺价格继续上行，由于消费集中度从城市商业中心逐渐扩散近郊区，拉低了整体成交水平，同比涨幅为1个百分点，价格为35504元/㎡。租金方面，以盒马鲜生、无人超市等生鲜超市为代表的“新零售”全面进军一、二线城市，在商铺市场多元化的背景下，租金涨幅跑赢房价，同比上涨2个百分点。
从数据来看，2018上半年，云房监测的21个城市中多数城市价格同比上涨。其中，中西部城市价格涨势明显，西安、郑州同比涨幅高达4.8%、4.2%，这主要得益于近两年多个大型商场进驻西安、郑州，为其零售物业市场带来更多新进品牌和新型的运营方式。
租金方面，整体呈上行趋势，涨幅分布在0.5%-11.7%之间，宁波（楼盘）、天津（楼盘）、郑州、西安、广州租金上涨最为显著；南京（楼盘）、福州（楼盘）、杭州（楼盘）、重庆（楼盘）、无锡（楼盘）、大连（楼盘）租金则出现下滑迹象，降幅维持在0.5%-1.5%之间。
长租收益高于短租 转售回报未来走势看好
近年来，在房地产市场去投资化的背景下，各类物业的转售回报率均出现下滑局面，商铺也不例外。整体来看，2018上半年，商铺投资回报率的指标逐步趋同，在新零售进军、市场多元化的利好下，未来五年转售回报率维持相对高位。
2018上半年，在云房监测的21个城市中，商铺静态租赁回报率表现相对稳定，城市间分化较小，数值维持在2.8%-5.1%之间。租金动态增长后，商铺长期租赁回报率明显高于静态租赁回报率，维持在2.6%-8.1%之间。高坪效、小面积商铺租赁的盛行，使得商铺价格涨幅不断收窄，转售回报率整体下行，其中杭州、宁波、青岛（楼盘）、长沙（楼盘）、福州转售回报率不足3.5%。
一线长租回报低位徘徊 二线转售回报上升明显
近年来，受互联网冲击，商铺价格一度走低，近两年实体商业开始积极升级改造，商铺止跌回升，由于改造后商铺倾向于坪效较高、小面积的租赁，因此价格涨幅逐渐收窄。
静态租赁回报率方面，2018上半年，随着租金上涨，北京、深圳静态租赁回报率也出现小幅上涨，分别为5.1%，3.9%。上海、广州静态回报率则出现下滑局面，分别为4.5%，3.2%。北京郊区租金增长率为核心商圈的两倍，拉高全市租金涨幅，因此静态回报率上升，位居一线之首；而深圳的购物中心大宗交易较为活跃，价格上涨明显，因此静态租赁回报率仅为3.2%，在一线城市中处于低位水平。
长期租赁回报率方面，郑州、西安、上海、北京、无锡由于市场强劲租赁需求的支撑，长期租赁回报率超过7.0%；天津、厦门（楼盘）由于较高的投资成本，租金上涨较为平稳，长期租赁回报率处于较低水平，分别为2.9%、2.6%。未来来看，在商业市场积极转型的背景下，商铺市场长期租赁回报率仍有一定的上涨空间。
从转售回报率上看，上海、深圳、厦门、苏州（楼盘）当前投资成本过高，未来价格上涨空间受限，价格涨幅不及租金涨幅，因此未来转售回报率或将走低；然而，在鼓励实体商业转型的趋势背景下，未来热点二线城市商铺市场将逐渐好转，如西安、郑州、南京、武汉（楼盘）、重庆、天津等城市转售回报率（预测）将有明显上升。
云房数据结合21个城市商铺的未来转售及长期租赁回报率，对房地产投资方案进行评估，制作出了商铺房地产投资价值导向图。评估结果显示，最适合投资的城市是上海，适合长期持有租赁的城市是宁波，适合短期持有售出的城市是深圳，最不适合投资的城市是青岛。
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