中国房地产业协会：2017年华东及华中市场库存去化良好

近日，《2018中国房地产开发企业华东华中区域测评研究报告》出炉，这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第4年发布此项区域测评报告，也是对上海、浙江、江苏、福建、安徽、河南、湖北和湖南这七省一市的房地产市场和房企的一次全面盘点。

报告显示，2017年在行业全年整体而言维持高位运行的背景下，华东及华中区域内各省市房地产市场成交较为活跃，库存去化良好，区域内部分企业在战略转型、区域布局、产品升级和改革创新等方面进行了积极的探索，涌现了一批在全国范围内具有较强竞争力的优秀房企；同时，调控政策的深入、居住需求的变化以及竞争的加剧，也使得区域内房企在模式、运营和产品等诸多方面进行全方位创新，以适应不断变化的市场。

除上海外区域内各省成交均创新高

测评报告显示，2017年，华东区域四省一市商品房销售面积为40557.15万平方米，同比下降4.44%，占全国销售面积的23.94%，较上年回落3.03个百分点；销售金额共计41004.47亿元，同比增长7.45%，占全国销售金额的30.67%，占比亦有小幅下降。华中区域三省商品房销售面积为30001.35万平方米，同比增长11.87%，占全国销售面积的17.71%，较上年小幅提升0.67个百分点；销售金额共计17848.98亿元，同比增长24.31%，占比为13.35%，较上年提升1.14个百分点。

从各省市商品房销售面积和金额同比增长速度来看，除上海外，其余七省商品房销售面积和销售金额都实现不同幅度的增长，浙江、福建、安徽、河南和湖北五省的两项指标增速更是均大于全国平均水平，五省房地产市场成交活跃，库存去化良好。

报告指出，受持续高压的调控政策影响，上海2017年商品住房市场降温明显，总体呈现“量跌价稳”的状态，成交面积大幅下降，住房价格指数涨幅明显回落。全市商品房批准预售737万平方米，比上年减少58.58％；全市商品房销售1691.6万平方米，同比减少37.5％。

而浙江、福建、安徽、河南和湖北五省的两项指标增速则是大于全国平均水平，尤其是福建、河南和浙江，销售面积和销售金额的同比增速都在两位数以上。其中，销售面积同比增长最高的是福建的19.1%，销售金额同比涨幅最高的是浙江的28.47%。

同时受销售情况良好的拉动，浙江、福建、安徽、湖北和湖南各省市房地产开发投资增速均明显回升。此外，各省市土地购置情况亦出现明显分化，上海、福建、河南两省一市年内土地购置面积较上年有所下降，其余五省土地购置面积较上年有所提升。从年内新开工面积看，除上海和河南有所下降外，其他各省均实现正向增长。

“美好生活”促多元化发展

从本次测评结果来看，华东各区域中，绿地、新城控股、旭辉、世茂房地产和正荣地产年内表现突出，蝉联上海区域前五名。浙江区域中，绿城集团、祥生地产集团、佳源集团分列前三。江苏区域中，中南置地、朗诗集团、弘阳地产，位列三强。福建区域，泰禾集团登顶，融侨集团、建发地产分列二三位。安徽区域中，文一地产、国购投资、恒泰地产分列前三名。华中各区域中，建业集团、正商地产、康桥集团列河南前三；福星惠誉、庭瑞集团、联投置业分列湖北前三；中建信和、长沙房产和大汉城镇，则分别占据湖南区域前三位。

从各区域的领先房企来看，华东华中区域内房企的区域布局策略不尽相同。上海、浙江、江苏和福建四省市全国化布局企业和区域深耕型企业相对较多，如完成全国化布局的绿地、世茂、融信、融侨等，深耕长三角的中南、佳源等。其余四省市中，以省域或城市深耕型企业为主，例如河南的建业、安徽的文一、武汉的庭瑞等。这与华东区域房地产市场起步早，经济基础良好有关。同时，华中地区作为链接中、西部以及“一带一路”的枢纽地区，战略地位与日俱增，随着产业发展带动下的人口回流及城镇化建设加速，必将吸引着越来越多的房企在此集聚。

但这些领先企业也有一个共同特点，那就是他们纷纷在2017年将“美好生活”提到战略高度，融入企业未来的发展战略之中。而服务、创造美好生活本质上要求开发商拓展多元化业务。有些积极横向发展长期持有型业务和存量运营，如长租公寓、特色小镇、文旅地产、商业地产、产业城镇、物流地产、教育地产、养老地产等与“美好生活”息息相关的各个领域。如旭辉、朗诗、中骏的长租公寓，阳光城的文旅，绿地的康养产业集团，泰禾的特色小镇，绿地、光明地产的物流地产等等。有些则专注于纵向挖掘房地产上下游产业链上新的利润增长点，如互联网家装、社区服务等，打通上下游产业链，形成产业集聚效益，如绿地“诚品家”、绿城的生活集团等。

创新是王道

此外，本次区域测评还显示，创新已经成为房企发展的另一个核心关键词。除了“外显”的营销创新之外，众房企还在产品、融资、运营等“内在”环节进行了多维度的策略调整与创新尝试，以适应不断变化的市场。

比如在产品方面，住宅产品的溢价率高低越来越成为开发企业的核心竞争力，房地产开发企业寻求打造独特的产品体系，通过创新和行业细分在市场上形成差异化竞争。总体来看，区域内众多房企以产品线策略为主导，探索适合自身发展、独具特色的产品线，在产品风格上也进行突破，更是关注绿色、健康、智慧、社区服务等理念，从而提高产品溢价率，营造产品价值。同时，产品竞争上升到产品本质的深度，众多房企逐步赋予产品精深文化内涵。

在融资方面，区域内房企积极拓展创新的融资方式。房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等等创新融资方式越来越多元化，资产证券化、专项债券或票据等成为房企创新融资的重要手段。

运营模式创新方面，在融资渠道全面收紧的背景下，高速周转模式难以完全对冲房企的偿债压力。因此很多房企开始调整策略，积极探索其他运营模式以应对资金压力，谋求长远发展。比如轻资产模式、“大金融”战略等。