棚改消息吓趴地产股，下半年房地产投资会降温吗？

受6月25日有关国开行收紧棚改融资的市场传闻等影响，26日房地产板块大跌。

实际在25日晚间，国开行便回应称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。目前各项工作正在有序开展。

国开行介绍，截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。

有券商人士称，据了解，多数三四线城市的存量棚改项目贷款正常发放。

棚改支撑房地产投资

为什么棚改一事如此牵动市场神经呢？

此前有专家分析，今年以来房地产开发投资增速较高的原因之一，就是全国棚改工作的推进力度较大。

从此前公布的5月固定资产投资数据也可见一斑。国家统计局数据显示，5月固定投资增速出现明显下滑，基础设施投资增速也有所放缓，唯有房地产开发投资仍保持在高位运行。

PSL投放或收紧

2017年6月住建部等在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中明确指出，在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市，棚户区改造要以货币化安置为主，避免重复建设。

中信证券研究报告指出，2017年以来，三线城市的新建商品房价格和二手房价格与一二线城市同比增长变动趋势出现了背离，同比增长大幅提升，尤其是2017年，三线城市同比增长上升至高位。三四线城市作为主要人口流出地，其住房需求一大部分是由棚改货币化安置释放的改善型需求，支撑了2017年其城市房价。

政策性银行贷款是地方政府棚改货币化的主要资金来源，即国开行和农发行的棚改专项贷款，PSL投放则是此类专项贷款的重要来源。

6月15日，央行公告发放抵押补充贷款（PSL）605亿元。

央行数据显示，5月对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行净增加抵押补充贷款（PSL）共801亿元，5月末PSL余额为31247亿元。今年前五月，PSL投放额为4371亿元。

2017年PSL全年投放额为6350亿元；截至目前，2018年上半年PSL投放已经达到了2017年全年的78%，2018年5月PSL余额同比增长33.12%。

2018年2月央行单月投放大量抵押补充贷款，高达1510亿元，为2016年8月以来单月最高投放量。

可以看出，抵押补充贷款投放力度显著大于去年。

申万宏源证券分析师李一民表示，从数据来看，今年政府抵押补充贷款的投放强度显著提前，后面将呈现前高后低走势。今年第一季度至第二季度PSL投放增长明显快于去年，后续新增项目受理偏向谨慎，实物安置的比例上升，在本轮降准之后，PSL作为基础投放货币的作用下降，收紧PSL亦是大势所趋。

从房地产新开工面积和投资与新增抵押补充贷款的关系来看，新增抵押贷款投放后，房地产新开工面积会出现上行的趋势，滞后2-3个月的房地产投资增速也会上升。

而PSL如明显收严，会在之后2-3个月开始显现出对房地产投资的压力。

中信证券固定收益首席分析师明明介绍，我国棚改主要分为两个阶段。

第一阶段是2005年至2015年6月，棚改主要方式为政府主导建立保障性住房满足棚户区居民的住房需求。

第二阶段将棚户区改造货币化，由政府组织建造保障性住房变为补贴居民或政府直接出资购买商品住宅。与上一阶段相比，这一阶段的棚户区改造开始细分每年改造目标，并且强调提高货币化安置的比例。

2013、2014年全国棚改货币化安置率为7.9%、9.0%；2015、2016年，这一比率上升至29.9%、48.5%。货币化安置成为棚户区改造的重要安置途径。

但在楼市调控不断收紧的情况下，安置方式的逐渐转变也将是大势所趋。

据中信建投估算，2017年货币化安置率在60%或以上，而2018年将在此基础上有所下降。

目前一些地区的货币化安置比例已经开始下降。

中信建投证券房地产首席分析师陈慎表示，个别区域货币化安置比例将有所下降，这在山东、湖南、江西等地区政策方面早有体现：山东已取消棚改货币化安置奖励；湖南采取差异化棚改安置方式，针对房价上涨压力较大的市县取消货币化安置优惠；江西同样针对供需矛盾突出的市县要求加大实物安置力度。

那么，未来三四线城市的房价，是否会随着棚改安置方式的转变而变化呢？

券商人士分析，在销售方面，部分城市的棚改货币化安置比例的下降，并没有让这些城市的商品房销量快速下行，这主要是由于棚改货币化使得部分三四线城市库存快速下降，同时激发了本地的改善性需求和周边县城城镇化提速，这些城市对于棚改的依赖程度已经降低。此外，三、四线棚改贡献度下降的同时，更低能级城市棚改后续的棚改货币化的去留是关键，值得关注。