证券时报：棚改货币化安置要因地制宜因时而动

近日，“国开行棚改项目审批权限上收总行”的消息引发市场关注，一时间“全国棚改叫停”、“棚改贷款一刀切”、“房地产市场重大利空”等解读也引发了市场的恐慌和地产股的下跌。

实际上，棚户区改造是完善住房保障制度的一个政策工具。据统计，过去五年，有6000多万居民出棚进楼，居住环境和条件得到改善，棚改取得显著成效。今年为更好解决老百姓住房问题，政府工作报告中提出，启动新的三年棚改攻坚计划，今年改造580万套，3年计划改造1500万套。这也是为了改变城市中一边是高楼大厦一边是棚户区的面貌，解决棚户区老百姓的住房问题，实现2020年全面建成小康社会的重要任务之一。尽管从总量来看，与去年600万套目标相比，今年棚改目标有所降低，各省棚改任务总体下降，但是棚改这一大的政策方向没有改变，也不可能全面取消。

除了改善老百姓居住环境，前几年大力推进棚改也有经济下行压力大的考虑。为对冲经济下行压力，央行通过抵押补充贷款（PSL），向国开行等政策性银行发放专项贷款来支持棚改等特定行业，PSL成为棚改货币化安置资金的主要来源。同时，由于前两年部分城市特别是三四线城市去库存压力较大，而与实物补贴相比，棚改货币化安置相当于给了拆迁老百姓货币补贴去买房，在国家去库存政策倡导下，多地将货币化安置作为棚改安置的重要途径，并且比例逐年提高。

然而，在去库存取得显著成效的同时，棚改货币化安置也透支了三四线城市住房需求，部分城市的房价明显上涨。如今，部分城市不仅库存降至近几年新低，甚至出现房价领涨全国，并且房价上涨预期仍在加强，风险不断积聚。这与以棚改货币化安置为主的去库存政策初衷并不一致，货币化安置不是让老百姓拿钱去炒房。

因此，在拉动经济和去库存任务阶段性完成的情况下，棚改货币化安置政策需要因时而动进行调整。但是由于房地产市场区域性差异明显，全国不可能“一刀切”，各地应根据政府财力、库存和市场实际情况来选择棚改安置办法，库存压力大的地方仍可以货币化安置为主，而库存较低、房价上涨压力大的地方应降低货币化安置比例、更多采用实物安置，即拆多少建多少，把老百姓直接安置进来。今年，部分省市调低了棚改目标，个别省市调高了棚改目标，还有部分省市取消了棚改货币化安置优惠政策，有的省市加大了实物安置住房建设力度，这些都符合因地制宜推进货币化棚改工作的政策导向。

在因地制宜推进货币化棚改工作的同时，中央和地方政府也需加强资金管理，防范金融风险。此次国开行棚改项目审批权限上收总行，进行总量和发放进度的监管，或更多是从防控金融风险角度考虑。最新消息显示，此次国开行重新梳理授信白名单、强化风险管理是面向所有业务，不仅针对棚改项目。目前，新棚改项目基本暂停审批，但已经在放款的存量项目还会正常发放。

而随着未来部分三四线城市棚改货币化安置比例的下降，对当地房地产投资及销售的拉动作用将逐渐减弱，支撑房价上涨的动力也不可持续。