中国证券投资基金业协会会长洪磊建议：推动REITs发展可比照CDR试点做法

“推动REITs发展，可以比照CDR做法，先行制定REITs管理办法。”6月19日，中国证券投资基金业协会会长洪磊说。

当日，洪磊在北大光华管理学院中国REITs论坛上以《我国REITs发展现状、问题与发展》为题发表演讲。他指出，截至目前，我国并没有出现真正的REITs，仅有所谓的“准REITs”或“类REITs”，其原因值得深思。

《证券日报》记者在现场了解到，与会嘉宾呼吁推动REITs发展，因为REITs可以投资于各类基础设施和不动产，包括城市公用设施、商业零售、仓储、医疗等数十个不动产类别，可以成为供给侧结构性改革的重要工具。

洪磊认为，从REITs的本质和市场环境出发，我国REITs发展中需要解决多方面问题，包括基础资产信用不独立，无法摆脱“刚性兑付”；制度环境滞后，缺少统一的市场化运作环境；缺少综合性行业税制安排；资产持有成本和资金成本过高，权益型投资回报率不足等。

为此，洪磊建议推动REITs的发展，可比照CDR做法，先行制定REITs管理办法。目前，《证券法》对证券的定义属于列举式，不是实质性定义，造成证券范围过窄，REITs无法成为可公开发行的证券，制约了REITs的发展。

洪磊建议，在《证券法》修订完成前，可比照CDR方式，由国务院批准，授权中国证监会出台专门的REITs管理办法，允许不动产证券化产品和REITs在交易所挂牌，获得公开发行。同时，在《基金法》框架下，根据公开募集和非公开募集的不同要求，明确REITs产品的募集、运作规范和管理人受托义务要求，保护REITs份额持有人利益，防范利益冲突。

据洪磊透露，鉴于私募基金的投资标的一般由合同约定，基金业协会将在规范股权、债权、收益权三类投资标的基础上，进一步规范REITs类产品的备案标准。私募REITs产品应当满足以下基本条件：一是以有真实现金流的项目为投资标的；二是封闭运行，确保基础资产权益的真实转移和法律隔离；三是基础资产只能初次证券化，不再衍生新的证券；四是原始权益人变现的资金投向应符合国家产业政策。