长租公寓未来应拼品牌与特色

近年来,在房地产行业一系列调控政策持续作用下,房企陷入利润率下滑、融资难度增大的困境。众多房企开始思考转型问题,谋求多元化业务发展获利。其中,长租公寓市场成为房地产企业竞相布局的重点。

东方证券研报曾指出,目前住房租赁市场规模达到1.3万亿,预计至2030年,整体市场规模将达4.2万亿。去年以来,国家层面一直构建租购并举的住房体系,鼓励发展租赁市场的政策陆续出台。今年4月,证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,住房租赁资产证券化正式落地。

市场前景广阔、政策力挺,越来越多的龙头房企加入到租赁行列。据不完全统计,截至目前,全国前30强房企已有三成以上正加速布局长租公寓市场,包括万科、碧桂园、保利、龙湖等。其中,碧桂园于2017年正式成立长租事业部,计划2018年将规模拓展至2万间;万科长租公寓业务三年已开业3万间,并提出未来三年打造30万间以上长租公寓。恒大也于近期发布规模高达100亿的住房租赁ABS产品,宣布进军长租公寓领域。

在传统地产商之外,长租公寓市场还存在大量专门从事租赁的新兴企业,比如独立创业的魔方公寓、YOU+等。与此同时,市场新兴品牌也在不断崛起,优客逸家、V领地、青客公寓等近期也相继迎来新一轮融资。在政策、资本和消费升级等共同作用下,长租公寓市场已是一片红火之势。

不过,尽管前景广阔,长租公寓市场仍面临诸多痛点,行业内企业普遍存在投入大、周期长、盈利难等困境,资产价格高企导致租金回报率长期较低。克而瑞研究中心的数据显示,目前长租公寓的行业平均利润水平仅仅在2%-4%,现金流回正周期至少需6年以上。

风口之下,残酷的洗牌也在同时进行。今年以来,包括好租好住、爱公寓、长沙优租客等长租公寓企业,都因资金链断裂导致倒闭或危机。随着入场者增多,市场竞争将愈加激烈。在资本退潮后,一些难盈利、不规范的中小品牌难以逃脱被洗牌的命运。

长租公寓属于近几年的新兴行业,一直面临着政策滞后导致的不确定性,没有明确的行业归属,因而其经营的合法性和征税依据无从确定,在一定程度上可能会遭遇局部的执法随意性。尽管住房租赁已上升至国家层面,但目前中国租赁行业还没有相对清晰完善的法律法规出台,政府监管、行业自律、业务标准等方面相对来说处于真空地带。

此外,长租公寓回报周期较长,能抢占制高点的基本上是有规模、有品牌的大型房企,不少企业的规模扩张基本靠融资,若运用加杠杆扩张模式,或面临较大的金融风险。而且目前整个市场仍处于前期投入期,谈盈利还为时尚早。

业内人士认为,长租公寓企业应当通过优质公寓运营服务来提升物业价值,使企业摆脱盈利困局,争取租金收入覆盖主要成本,降低规模扩张的负担。同时,还要运用合理的金融工具实现资金回转,盘活存量资产,使估值提升得以变现,逐步重构长租公寓的资金循环。

长租公寓行业是品牌加资本的行业,未来要拼的还是品牌与特色。对于房地产企业来说,多元化发展已成为一种趋势,但前期仍面临资金沉淀、回报周期长的考验,难以短时间内实现盈利,这就需要更多耐心。而要想找到真正的蓝海,还需在服务、品牌和特色方面下功夫。