华侨城文旅项目激进扩张现隐忧

       日前，华侨城A发布2017年财报，公司去年营收和净利润两项指标均创下历史新高，但经营活动产生的现金流量净额却呈现负值，同比下降近274.85%。

       2015年，华侨城集团提出“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的创新发展模式，开始寻找新的盈利增长点，旅游业态明显扩大。去年6月以来，华侨城频频砸重金布局文旅项目，概算投资超过4000亿。

       文旅项目投资规模大、成本回收周期长，虽然概算投资资金未必需要短期内到账，但仍让华侨城资金承压。在高举高打猛烈扩张下，华侨城现金流为负的情况或将是常态。不过，华侨城背后隐忧远不止这些。

       文旅项目大举扩张 成本激增

       2015年，华侨城集团在其原有的“旅游+地产”模式上提出了“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”创新发展模式，开始寻找新的盈利增长点。自2016年起，华侨城迅速在全国布局，具体表现在文化旅游古镇开发和运营、大型自然和人文景区管理以及全域旅游开发等方面的落地执行上。 

       2017年，华侨城多个项目进展迅速，投资200亿元的南昌华侨城“大型滨水生态文化旅游综合体”奠基；全国第七座重庆欢乐谷主题乐园及玛雅海滩水公园完工并开园；深圳滨海华侨城项目宝安中心区滨海文化公园（一期）正式启动；武汉华侨城的东湖绿道（二期）项目建成。

       在新战略目标的指引和“断崖式”考核机制的倒逼下，华侨城旗下北方、华东、西部、华中四大“战区”公司，纷纷加速各类文旅项目在珠三角、长三角、京津冀以及武汉、南昌、郑州、成都、重庆、西安等城市布局，2017年内就落地新项目20个。去年6月，华侨城提出了“100个美丽乡村计划”，拟通过PPP模式等进行开发投资，建设一百座具有中国传统民俗文化的特色小镇。

       在部分拟投资的项目上，华侨城动辄就是数百、上千亿元。财报显示，2017年华侨城A五大支出板块中，旅游综合业务成本106.88亿，同比增长12.63%，占总成本比例为50.74%（同期房地产业务所占比例为49.63%），旅游综合业务支出呈连年递增态势。

       大手笔拿地背后现金流承压

       高速扩张背后是对资金需求量的上升。华侨城通过文旅产业获取价格相对低廉的优质土地，再进行房地产开发销售以快速回笼资金。2017年华侨城相继在深圳、北京、天津、武汉、重庆、成都、西安、昆明等城市获取16个新增项目，且其中10幅地块为商业或综合用地，共新增土地面积269万平方米，新增规划建筑面积580万平方米。

       大规模拿地后，华侨城资金压力凸显。2017年华侨城A经营活动产生的现金流量净额为-77亿元，同比下降近274.85%，投资活动产生的现金流量净额为-93亿元，同比下降近25.64%。

       华侨城在财报中指出，经营活动产生的现金流量下降，是因为公司通过土地招拍挂程序获取了大量土地，支付了300多亿的土地价款；投资活动产生的现金流量下降则是因为公司进入快速发展阶段，加快新项目投资所致。

       不过，华侨城的资金压力不仅源于巨额的支出，更因为同期收入跟不上。正因如此，去年一些开发难度较大、周转周期较长的项目，也成为华侨城放弃的对象。比如北京丰台的新著东方项目，该项目是华侨城联合体以83亿元总价斩获，楼面地价高出周边竞品，然而拿地两年多却迟迟未能入市，最终股权转让给了泰禾。还有华侨城泰州项目，泰州项目连续3年发生亏损，去年4月，华侨城集团将该项目从上市公司华侨城A剥离，转至非上市公司——华侨城华东投资公司。

       即便如此，华侨城资金吃紧仍未得到改善。投资周期长的文旅项目，回收成本更是遥遥无期，且文旅项目运营极其考验运营者对内容的打造能力，如何让内容创新生产并可持续是华侨城面临的一道难题。

       开发模式变革 华侨城挑战重重

       日前，发改委等五部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》（简称《意见》），《意见》要求严禁以主题公园建设名义占用各类保护区或破坏生态，严格控制主题公园周边的房地产开发，不得与主题公园捆绑供地和审批，从严限制主题公园周边住宅用地比例和建设规模，不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地等。这无疑考验着华侨城的开发模式。

       2017年，华侨城主题公园全年游客接待量超过3500万人次，位列全球景区业四强，亚洲第一。而随着迪士尼、环球影城等全球知名主题乐园进军国内，再加上本土主题乐园品牌崛起，华侨城的主题乐园也面临着内外承压的态势。如何在项目中装入好的内容、创新运营模式是在竞争中取胜的关键。

       如今，IP（英文Intellectual Property，即知识产权）成为文旅项目开发的一个制高点和战略性因素，但华侨城可持续产出内容的IP数量并不足，目前世界之窗、锦绣中华以及各个欢乐谷主题乐园中几乎不存在知名IP。2016年，欢乐谷签约国产原创动漫“饼干警长”，称未来将以“饼干警长”为起点，打造本土IP。然而，熟悉这个IP的人并不多。没有充足的IP储备，华侨城很难撑起数千亿级别分散多地的文旅项目。

       在探索文旅的这条道路上，华侨城未来挑战重重。