房地产板块活跃 楼市政策将边际改善

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》。《意见》要求以户籍制度和公共服务牵引区域流动，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

光大证券统计出2019年初至今各级地方政府共出台人才/落户相关政策67条，得益于人才/落户政策放宽、房地产调控“因城施策”、以及相对较强的按揭投放韧性，2019年1月至11月大中城市商品房成交面积同比增长7.1%，明显超过同期全国商品房销售面积增速。

光大证券在投资建议中指出，在年末中央经济工作会议定调平稳的情况下，基本面销售、投资下行不失速。房地产行业供给侧改革形势下，行业集中度持续提升，房企短期业绩兑现和中长期盈利增长持续性加剧分化。同时，龙头房企收入端弹性确定，业绩增速相对稳定，估值具有较强防御性，股息率相对较高。

华创证券判断后续房地产政策将边际改善。在投资建议上，华创证券指出，随着城镇落户限制的放松，城镇化率加速提升，房地产龙头企业集中度继续提升，2020 年EPS 上修概率加大，强化年底估值切换行情。在具体标的上，华创证券重申推荐评级，包括万科A、保利地产、招商积余、保利物业、大悦城等。

12月26日开盘，受消息面影响，房地产开发板块表现活跃，其中鲁商发展、万业企业涨停，金地集团、中南建设、阳光城等跟涨。

国泰君安判断，当前楼市进入到需求侧放松的历史大周期。当前以金融收缩作为房企调控的主要手段将长期存在，从金融宽松的上行周期步入金融紧缩的下行周期。同时，需求侧将逐步宽松，以达到平稳过渡的目的。在这一过程当中，逐步完成房企淘汰式的供给侧改革，在利润蛋糕缩小的背景下改善竞争格局，模式恰当的企业将受益于竞争格局改善的估值提升。

展望2020年，申万宏源研究认为，行政政策及货币政策的双重改善是板块估值提升的驱动力，因城施策大框架下房企基本面分化趋势加剧，建议关注重点布局一二线、财务状况优良的房企：万科A、保利地产、金地集团。

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